שמאות לנכס נדלן קובעת את שווי הנכס כבטוחה למימון בנקאי, המימון אשר הבנק יסכים לתת לכם תלוי במחיר השמאות שתקבלו על הנכס כי את הבנק לא מעניין בכמה השמאי עליו הבנק מסתמך מעריך את השווי של הנכס. המימון אשר תקבלו לרכישת דירה יקבע לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה והשמאות.
במקרה כזה יש להשלים את הפער בתשלום מההון העצמי, אם לדוגמא חתמתם חוזה מכר על רכישה של דירה ב1.1 מיליון שקלים והשמאי העריך אותה רק במיליון שקלים, אז תצטרכו להוסיף עוד 100 אלף שקלים למימון הרכישה ובמידה וזאת דירה יחידה תצטרכו להביא הון עצמי מינימלי של 350 אלף שקלים במקום 275 אלף שקלים, בנוסף כמובן לכל העלויות הנלוות לרכישה.
כאשר לוקחים אחוז מימון גבוה ואין הון עצמי נוסף למקרה הצורך.
כאשר אין הרבה עסקאות דומות מהשנים האחרונות באזור ולכן ייתכן כי השמאות תהיה נמוכה באופן קיצוני ממחיר העסקה בפועל.
כאשר מדובר בבית קרקע ויש סיכוי גבוה לחריגות בנייה.
בשמאות להערכת שווי נכס השמאי משווה את הנכס לנכסים אחרים דומים אשר נמכרו באזור בשנים האחרונות, בתקופות של עליות מחירים העסקאות אשר שמאי ייקח בחשבון מלפני שנתיים או שלוש שנים כבר יכולות להיות לא רלוונטיות אבל השמאי עדיין מתייחס אליהן.
באזורים רבים אין הרבה עסקאות דומות, לכן שמאי חייב להסתמך על עסקאות מלפני כמה שנים אשר המחיר שלהם בהרבה מקרים רחוק מאוד מהמחירים בשוק בזמן השמאות.
שמאים לא מתחשבים בכל הפוטנציאל העתידי שאתם בתור רוכשי דירה לוקחים בחשבון בבחירת הנכס.
שמאים עובדים לרוב מטעם הבנק ולכן יש אנשים שאומרים שהם מוטים כלפי מטה כדי שהבנק לא יעריך את שווי הנכס כבטוחה למימון בסכום גבוה מידי.
מחיר שמאות למשכנתא
מחיר שמאות למשכנתא מטעם הבנק תעלה 450 עד 2000 שקלים, תלוי במחיר וסוג הנכס, ככל שהנכס יותר זול גם השמאות תהיה יותר זולה.
אם עדיין לא חתמתם על חוזה מכר ומדובר בשמאות מוקדמת, כדאי לשקול את העסקה מחדש בהתחשב בזה שתקבלו משכנתא לפי גובה השמאות, לדוגמא אם מחיר הדירה הוא 1.1 מיליון שקלים והשמאות היא על מיליון, תוכלו לקבל מהבנק משכנתא של 750 אלף לכל היותר במידה וזאת דירתכם הראשונה, או פחות בהתאם לכללים בנושא אחוזי מימון. אפשר ורצוי גם להשתמש בשמאות במשא ומתן, המוכר יודע שאתם רציניים ומעוניינים לרכוש את הדירה כי כבר השקעתם כמה אלפי שקלים בשמאות מוקדמת
אם כבר חתמת על חוזה מכר, עדיין יש מה לעשות אבל הסיכויים להשפיע על השמאות לא גדולים. שמאי לרוב לא מחזיק בכל המידע הרלוונטי לקביעת שווי הנכס ומסתמך על דיווחי העסקאות לרשות המיסים אשר ניתן למצוא באתר מידע נדלן אבל המידע שם הוא חלקי, ולא כולל את מצב הנכס, מידע על חריגות בנייה, ועוד. במידה ויש לכם אפשרות להשיג מידע מהימן על עסקאות של דירות דומות בסביבת הנכס אתם יכולים להעביר את המידע לשמאי ולבקש שיקח אותם בחשבון. אם לדוגמא הנכס אותו אתם רוכשים שופץ לאחרונה, ונמכרו הרבה דירות אחרות באותו רחוב באותו גודל ואותו סגנון בנייה לאחרונה במחיר של מיליון וכל הדירות אשר נמכרו לאחרונה היו במצב ישן ולא משופצות, אז סביר שברגע שהשמאי יראה שהדירות שנמכרו במיליון היו במצב פחות טוב הוא יחליט לתת לדירה שמאות גבוה יותר.
היטל השבחה הוא מס הנדרש בעל הנכס לשלם על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה אשר בעקבותיה עלה שווי הנכס. אלו יכולים להיות שיפורים בסביבת הנכס או תוספת של זכויות בנייה לנכס.
על היטל ההשבחה ניתן ורצוי לערער, בהרבה מקרים שמאי מטעמם אשר יציג חוות דעת נגדית יצליח להוריד או לבטל את היטל ההשבחה.
שמאות לפי תקן 19 היא שמאות אשר עומדת את ערך הנכס כבטוחה למתן אשראי, זה מסמך שהבנק ידרוש כדי לאשר לכם משכנתא, אם תערכו שמאות מורחבת מקדימה אז הבנק ישתמש בה במידה וזה שמאי שעובד עם בנקים אחרים, ואם לא אז הבנק יפנה אתכם למספר שמאים מטעמו ותצטרכו לשלם לאחד מהם על שמאות.
ערך כינון הנקבע בשמאות מייצג את העלות לבנייה מחדש של הדירה במידה והיא תהרס לחלוטין מסיבה כלשהי ויהיה צריך לבנות אותה מאפס. לפי ערך זה יקבע סכום הפיצוי מחברת הביטוח במקרה בו הדירה תיהרס.
לסיכום, שמאות היא חלק אשר אי אפשר לוותר עליו בתהליך לקיחת משכנתא, לדעתי כמעט בכל המקרים כדאי לקחת שמאות מקדימה ולספוג את ההוצאה הנוספת של ה1000-2000 כדי להגן עליכם מאירועים לא נעימים ופער גדול בין מחיר רכישה למחיר שמאות כמו שקורה הרבה פעמים.