-
גיא
-
April 14, 2023
-
No Comments
הרבה אנשים חותמים על חוזה לרכישת דירה לפני שהם בדקו שהם אכן יכולים לממן את הרכישה וכמה הם יצטרכו להחזיר לבנק בכל חודש. אני מכיר לא מעט מקרים בהם אנשים אפילו הפסידו את המקדמה שהם נתנו בחתימה על חוזה הרכישה כי הם גילו שאינם יכולים לממן את הרכישה.
עכשיו תגידו לי, אבל גיא כבר הוצאתי אישור עקרוני מהבנק אם הם אמרו שאני יכול לקבל את המימון למה אני צריך לדאוג. אז הבנק דואג קודם כל לעצמו ולא לכם, והאישור הוא אישור עקרוני, כלומר בעקרון הבנק מוכן לתת לכם את הכסף, גם אני בעקרון מוכן להגיע לחתונה של בת דודתי הרחוקה שאמא ביקשה שאגיע אליה, אבל אם מחר אגלה שהחתונה בקריית שמונה אגיד לאמא שכתוב באותיות הקטנות שלי שהאישור העקרוני לא טופס במקרים כאלו.
10 דברים שחובה לבדוק לפני שמתחייבים לרכישת דירה
- ביטוח חיים – חלית? נפצעת? עשית ניתוח קטניצ’יק? סובל ממחלה כרונית? אם יש ספק אין ספק, כאשר לוקחים משכנתא חייבים לעשות ביטוח חיים על סכום המשכנתא, במידה ויש עבר רפואי בעייתי העלות יכולה להיות גבוהה, ובמקרים מסויימים חברות הביטוח לא יאשרו כלל ביטוח חיים. לכן אם יש ספק צריך ליצור קשר עם אחת מחברות הביטוח, לתת לנציג את כל הפרטים ולקבל הצעת מחיר לביטוח חיים.
- עלויות עסקה – חישבתם הכל באמת? את התשלום למתווך, עורך דין, שיפוץ קטן שהופך לגדול, מעצב, ריהוט חדש, גמד גינה… נראלי שהבנתם את הרעיון, חשוב לקחת בחשבון הכל לפני שמתחייבים לרכישה ובוחרים כמה מימון צריך ואפשר לקחת.
- תוך כמה זמן תשלמו למוכר? יש להתחשב בתקופה בשנה ובמצב השוק לפני שמתחייבים לשלם מהר מידי למוכר, למשל בחגים הבנקים בקושי עובדים, ובתקופת הקורונה הם עבדו במתכונת חלקית מאוד. כמובן שאם אתם לוקחים יועץ כמו היועצים שלנו אז אין לכם מה לדאוג והתהליך יהיה הכי מהיר שאפשר, אבל בכל אופן כדאי לקחת לפחות חודשיים מרגע החתימה ועד התשלום, ובתקופות חגים ועומס אפילו יותר.
- מעבר מקום עבודה – הבנק בודק את ההכנסות שלכם עד ליום בו עבר התשלום הראשון מהבנק אל מוכר הדירה, לכן אם חלמתם על שינוי קריירה, הוצאת הספר שתמיד רציתם או הפקת קלטת שירי הילדים עליה תמיד חלמתם זה לא הזמן, חכו עד לאחר העברת השתלום הראשון מהבנק אל המוכר. לאחר מכן הבנק לא יסתכל שוב על ההכנסות שלם.
- יציאה לחופשת לידה – ילדים זה שמחה, ילדים זו ברכה, אבל אם אתם גבוליים בהחזר החודשי עדיף שלא תרכשו את הדירה בדיוק סביב התקופה בה העולל אמור להגיח אל אוויר העולם.
- רכישת דירה על הנייר – רכשתם דירה על הנייר, סגרתם עם הקבלן שאתם משלמים 20-30% עכשיו ואת כל השאר עם מסירת הדירה, הוא אפילו הסכים לוותר לכם על מדד תשומות הבנייה, אין שיחקתם אותה ניצחתם את המערכת כל הכבוד אמא גאה בכם. רק שאתם לא יודעים מה יקרה מהיום ועד עוד שלוש שנים שתהיו חייבים לקחת את המשכנתא, אולי יפטרו אתכם מהעבודה, אולי יסגרו את הייטק וכולנו נעבור לגדל תמרים, אולי תחלו במחלה קשה אי אפשר לדעת. אבל, אם תקחו משכנתא עכשיו, תעבירו תשלום ראשון מהמשכנתא אל הקבלן, אפילו של 100 אלף שקל, אז אפילו אם תחליטו שנמאס לכן מהעבודה שלכם ואתם עוברים להיות מורים לאומנות בבית ספר של מחבקי עצים או שיקרה לכם אחד מהאסונות שהזכרתי קודם, הבנק כבר לא יוכל להגיד כלום והוא יעביר את שאר המשכנתא אל הקבלן בתאריך שתגידו לו. וההחזר החודשי עד אז? הוא יהיה לפי הסכום שעבר מהבנק לקבלן, אז על 100 אלף שקל תחזירו בינתיים 500-600 שקל בחודש ותשלמו ביטוח חיים של עוד כמה עשרות שקלים בחודש. לא כל הבנקים יאהבו את זה ויתכן שיהיה צריך שהתשלום הראשון ליזם מהמשכנתא יהיה בגדול שונה, ממליץ לוודא את זה לקראת הרכישה. ממליץ לקרוא את הרשומה – מתי לוקחים משכנתא כאשר קונים דירה על הנייר.
- שמאות – את המשכנתא מהבנק תוכלו לקבל לפי הנמוך מבין מחיר רכישת הדירה ובין הערכת השמאי. לדוגמא אם רכשת דירה במליון שקלים, ותכננתם לקחת מימון מקסימלי של 750 אלף שקלים, אבל הגיע שמאי והחליט שלפי דעתו לצורך בטוחה למתן אשראי הדירה שווה רק 900 אלף שקלים אז תוכלו לקבל משכנתא של 675 אלף שקלים בלבד ותצטרכו להביא עוד 75 אלף שקלים ממקור אחר. העובדה שהשמאי העריך את הדירה בפחות מהמחיר בו רכשתם לא אומרת שבהכרח עשיתם עסקה רעה, יכול להיות שפשוט היו מעט עסקאות באזור לכן השמאי לקח בחשבון עסקאות מלפני 4-5 שנים שנסגרו במחיר נמוך משמעותית כמובן. או ששבוע לפני העסקה שלכם אושרה תכנית פינוי בינוי והשמאי יכול לקחת בחשבון רק מחירי עסקאות אחרות ולא את הפוטנציאל של הפינוי בינוי שלא בהכרח יצא אל הפועל.ייתכן גם שיש חריגת בנייה קטנה או גדולה ובגללה השמאי יצטרך להוריד משווי הדירה. אז מה עושים? לוקחים שמאות מקדימה, במיוחד אם אתם בונים על אחוז מימון גבוה ואם מדובר בבית קרקע.
- רישום חוקי של הדירה – יכול להיות שקניתם דירה במחיר פצצה, פגז, אתם בטוחים שניצחתם את המערכת קניתם מתחת למחיר השוק ואין סיכוי שהשמאי יעריך את הדירה בפחות כי בדקתם במדלן ובאתר של רשות המיסים וכל העסקאות ברחוב היו משמעותית יותר יקרות מהעסקה שאתם סגרתם. אז לפעמים צצות הפתעות, למשל דירה שרשומה כחדר הסקה, או חנות, או בכלל אין אישור בנייה לבית. בכל הדברים האלו נתקלתי לא פעם אחת ובמקרים כאלו ייתכן שלא תוכלו לקבל מימון לעסקה מהבנק או שתקבלו אבל בריביות הרבה יותר גבוהות מברכישה רגילה. כדי להימנע ממצבים כאלו יש לבצע שמאות מקדימה אצל שמאי שעובד עם כל הבנקים, או לתת לעורך הדין לוודא את רישומה התקין של הדירה.
- הכנסות לעצמאים – עצמאים? עוסקים פטורים? בעלי חברה בע”מ? יש לוודא כי ההכנסה החודשית עליה אתם מצהירים לבנק היא ההכנסה החודשית בפועל בעסק שלכם לפי הדיווחים למס הכנסה, ואם הקמתם את העסק שלכם בשלוש שנים האחרונות אז כדאי גם להציג לבנק את ההכנסות בפועל לפני בקשת האישור העקרוני.
- קראו שוב בבקשה את כל 9 הדברים שכתבתי, זה יכול להציל אתכם ממצב בו תאבדו סכום מכובד מהכסף שעבדתם מאוד קשה כדי לחסוך.
