משכנתא בערבות מדינה בריבית מסובסדת נשמעת כמו מתנה שחייבים להשתמש בה, אבל כמו רוב הדברים בחיים יש לה יתרונות וחסרונות ויש להכיר את הנושא לעומק על מנת לקבל החלטה מושכלת.
מסלול זכאות במשכנתא הוא הלוואה בערבות מדינה אשר ניתנת על ידי הבנקים ונלקחת כחלק ממשכנתא רגילה. רוב הרוכשים לא מסתפקים בסכום אשר הם מקבלים בערבות המדינה כך שבעצם מסלול אחד במשכנתא שלהם הוא בערבות מדינה ושאר המשכנתא היא משכנתא רגילה.
מי זכאי למשכנתא בערבות מדינה במסלול זכאות?
התנאי הראשון זכאות למשכנתא מועדפת הוא שאין ולא הייתה לך דירה או חלק מדירה ב10 השנים האחרונות, בנוסף יש עוד הגדרות רבות לפיהם נקבע מה הסכום אשר תוכל לקבל בהלוואת זכאות בערבות המדינה.
מה הסכום אשר ניתן לקחת במסלול זכאות במשכנתא?
הסכום נקבע באמצעות שיטת ניקוד לפי קריטריונים רבים כמו שירות בצה”ל, מספר אחים, עיר מגורים, בני משפחה נכים, שנת עלייה לארץ במידה ולא נולדת בארץ, ועוד. מוזמנים להיכנס אל מחשבון הזכאות ולגלות בדיוק כמה תוכלו לקבל.
מה הריבית במסלול זכאות במשכנתא?
הריבית במסלול זכאות תהיה 0.5% פחות מהריבית הממוצעת להלוואות צמודות מדד לאותה פריסה לשנים כמו זאת שאתם תיקחו או 3%, הנמוך מבין השניים.
הריבית במסלול זכאות במשכנתא היא ריבית קבועה צמודה, כלומר הריבית היא קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, והחוב צמוד למדד המחירים לצרכן ויכול לגדול עם הזמן.
מה האם אפשר לקחת את מסלול הזכאות במקום השליש אשר חייב להיות בריבית קבועה במשכנתא?
כן, בגלל שמדובר בריבית קבועה צמודה היא יכולה להיחשב כחלק מהשליש אשר אתם מחויבים לקחת בריבית קבועה לא צמודה או ריבית קבועה צמודה במשכנתא.
יש עמלת פרעון מוקדם על מסלול זכאות?
לא, על משכנתא בערבות מדינה במסלול זכאות של משרד הבינוי והשכיון אין בכלל עמלת פרעון מוקדם, בכל רגע בו תחליטו לפרוע את החוב במסלול זה תוכלו לעשות זאת מבלי לשלם לבנק סכום גדול על עמלת היוון כמו בהרבה מסלולים אחרים.
איך מסלול זכאות משפיע על עמלת פרעון מוקדם בשאר המסלולים במשכנתא?
במידה ושילמתם כבר מספר שנים משכנתא הבנק מחויב לתת לכם הנחה על עמלת פרעון מוקדם (עמלת היוון) בהתאם לכמות השנים שעברו מאז שהתחלתם לשלם את המשכנתא. כאשר אתם לוקחים מסלול זכאות במשכנתא על מסלול זה לא תשלמו כלל עמלת פרעון מוקדם ועל שאר המסלולים ההנחה תהיה גדול יותר.
זמן מאז לקיחת המשכנתא |
משכנתא עם מסלול זכאות |
משכנתא ללא מסלול זכאות |
שנה עד שנתיים |
10% |
0% |
שנתיים עד שלוש |
20% |
0% |
שלוש עד ארבע |
30% |
20% |
ארבע עד חמש שנים |
40% |
20% |
יותר מחמש שנים |
40% |
30% |
איך לוקחים מסלול זכאות במשכנתא?
יש להוציא תעודת זכאות למשכנתא בריבית מועדפת של משרד השיכון, את התעודה מוציאים דרך הבנק והיא תקפה לשנה אחת, לרוב נהוג להוציא את התעודה דרך הבנק בו אתם חותמים על המשכנתא, אבל גם אם הוצאתם תעודה בבנק אחד אפשר להעביר אותה לאחר מכן לבנק אחר למרות שהם לרוב מקשים על התהליך. כמובן שעדיף לבדוק קודם כל שאתם באמת זכאים וכי ימוש במסלול זה משרת את המרטות הכלכליות שלכם.
מה כמה זמן לוקח להוציא את תעודת הזכאות?
בין שבוע לחודש, בגלל שגם הבנק מעורב וגם משרד השיכון והבנק לא מתלהב מאוד לסייע בתהליך, לכן במידה ואתם חייבים להעביר תשלום מהר למוכר הדירה עדיף שתוותרו על שימוש באפשרות זאת.
האם למסלול זכאות יש השפעה על מימוש הנכס על ידי הבנק?
הלוואה במסלול זכאות היא בעצם הלוואה מהמדינה, כאשר הבנק שנתן לכם את המשכנתא מתפעל את התהליך ולרוב גם נותן לכם את שאר החלקים של המשכנתא כי החלק של מסלול הזכאות לא מספיק בשביל כל הרכישה. בגלל שזאת הלוואה מהמדינה אם לא שילמתם את המשכנתא במשך תקופה ולא הגעתם להסדר עם הבנק, והבנק ירצה להוציא אתכם מהבית הוא יצטרך את אישורה של המדינה אשר תרוב תנסה להגיע לפשרה עם הלווים.
האם הלוואת זכאות משפיעה על הריביות של שאר המשכנתא?
על פי החוק לבנקים אסור להעלות את שאר הריביות בגלל שלקחתם מסלול זכאות במשכנתא, אבל בפועל אנחנו רואים שזה אכן קורה בהרבה מקרים לכן כדאי לבדוק מה אתם יכולים להשיג עם וללא מסלול הזכאות במשכנתא.
לסיכום, האם כדאי להשתמש במסלול זכאות במשכנתא?
בתקופות בהם ריבית בנק ישראל נמוכה כמו בתקופה של 2014 ועד אמצע 2022 לא היה כדאי ברוב המוחלט של המקרים להשתמש בהלוואת זכאות, כי היה ניתן לקבל ריבית די נמוכה במסלול של ריבית קבועה לא צמודה ושימוש במסלול זכאות גרר גם הצמדה של חלק זה במשכנתא למדד המחירים לצרכן, ובסבירות גבוהה ריביות גבוהות יותר על שאר המסלולים.
ביום כתיבת המאמר, בו הריבית במשק היא 4.75% יש יותר מקרים בהם כדאי להשתמש במסלול הזכאות, כי ההנחה המגולמת במסלול יותר משמעותית, יש תחרות גדולה בין הבנקים בגלל שכמות לוקחי המשכנתאות ירדה ולכן הם לא מעלים את הריבית למי שלוקח מסלול זכאות, החשש מעמלת פרעון מוקדם יותר משמעותי מאשר בתקופות בהם הריבית נמוכה ועל מסלול הזכאות אין עמלת פרעון מוקדם והוא גם נותן הנחה על שאר עמלת הפרעון המוקדם.
מאמר זה הוא לא ייעוץ אישי המותאם לצרכיו של אף לקוח אלא נכתב כהשראה בלבד, אני ממליץ לכם לגשת לייעוץ מקצועי במידה ואתם רוצים, ולא לשכוח שאם לא שילמתם על הייעוץ המקצועי אז הוא לא היה ייעוץ מקצועי אובייקטיבי.