אנשים הרוכשים דירות בסכומים נמוכים או אנשים אשר יש להם מספיק כסף כדי לא לקחת הרבה מימון ברכישת דירה שואלים את עצמם האם כדאי לקחת משכנתא או הלוואה.
במאמר זה אערוך השוואה בין משכנתא לסוגים אחרים של הלוואות ואפרט על העלויות הנלוות למשכנתא כדי לתת לכם את הכלים להחליט בצורה מושכלת האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו או שעדיף הלוואה.
את תשלומי המשכנתא תוכלו לפרוס לעד 30 שנה במשכנתא בנקאית, ואפילו 40 שנה בחוץ בנקאית, בזכות הפריסה הארוכה ההחזר החודשי יכול להיות נמוך יחסית להלוואות אחרות מה שיאפשר לכם לעמוד בו בקלות מבלי להפריע להתנהלות הכלכלית השוטפת של משק הבית.
הלוואות בנקאיות אחרות יהיו לפריסה של עד 10 שנים ברוב המקרים, בנק יהב למשל מאפשר גם פריסה ל15 שנה אבל זה חריג בנוף.
הריבית בהלוואות שהן לא משכנתא היא כמעט תמיד ריבית פריים, ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%, וריבית ההלוואה שאתם לוקחים היא בהפרש קבוע מריבית הפריים, למשל הלוואות כנגד קרנות השתלמות ניתנות לרוב ריבית פריים מינוס חצי, אז למשל כאשר ריבית בנק ישראל היא 4.5% ריבית הפריים היא 6% וריבית על הלוואה בפריים מינוס חצי היא 5.5%
ההחזר החודשי בהלוואת בריבית פריים הוא תנודתי מאוד, מי שלקח הלוואה של מאה אלף שקלים מקרן השתלמות בפברואר 2022 בריבית של פריים מינוס חצי שבאותו תאריך הייתה 1.1% התחיל עם תשלום חודשי של 1237 שקלים, וקצת יותר משנה לאחר מכן, בעקבות עליית ריבית הפריים היה צריך לשלם 1407 שקלים בכל חודש.
במשכנתא אפשר לקבל החזר חודשי קבוע לחלוטין במסלול של ריבית קבועה לא צמודה, ואפשר גם לקבל החזר אשר ישתנה אבל בתדירות נמוכה במסלול של ריבית משתנא לא צמודה כל 5 שנים.
נהוג להגיד שבמשכנתא יש הרבה יותר בירוקרטיה מאשר בהלוואות אחרות, לדעתי הפער לא גדול, בשני המקרים לרוב תצטרכו להגיע לחתום פיזית על מסמכי ההלווואה, חוץ מבבנק לאומי אשר מאפשר חתימה על משכנתא דרך הזום. בשני המקרים תצטרכו ליצור קשר עם מספר בנקים כדי לקבל את ההצעה הכי טובה, בהלוואה רגילה תצטרכו גם ליצור קשר עם קופות גמל וקרנות השתלמות במידה ויש לכם.
בהלוואות שהן לא משכנתא לרוב אין בכלל עלויות נלוות, במשכנתא יש מגוון עלויות נלוות, את חלקן אנחנו יודעים מראש ועליהן אפרט, ובנוסף יש את עמלת פהרעון המוקדם אשר אנחנו לא יכולים לדעת מה היא תהיה מראש.
ברוב ההלוואות שהן לא משכנתא אפשר להחזיר חלק מההלוואה לפני הזמן ולשלם רק כמה עשרות שקלים על עמלה תפעולית עבור הפעולה, במשכנתא יש בהרבה מקרים עמלת פרעון מוקדם גבוה מאוד על חלק מהמסלולים.
דמי פתיחת תיק: 360 שקלים. לפני אוגוסט 2022 העמלה הזאת עמדה על 0.25% מסכום המשכנתא עם מחירי מינימום ומקסימום.
שמאות של הבנק: 400 עד 1200 שקלים לדירות רגילות בהתאם למחיר הדירה. בנחלות במושבים, בנייה עצמית, ועוד מספר מקרים זה יעלה יותר. בהרבה מקרים עדיף לערוך שמאות מקדימה שעולה יותר משמאות דרך הבנק.
רישום הערת אזהרה לבנק בטאבו: 356 שקלים, כן אתם משלמים על זה ולא הבנק. המטרה של הערת האזהרה היא לוודא שלא תמכרו את הדירה לפני שתחזירו את המשכנתא לבנק. אם תמכרו את הדירה לפני שהחזרתם את המשכנתא התשלומים הראשונים של המוכר ילכו לכיסוי החוב שלכם לבנק, ורק לאחר מכן יתר התשלום יעבור אליכם.
ייפוי כוח נוטריוני לבנק: 200 שקלים לרוב, לעיתים עורך הדין אשר טיפל ברכישת הדירה יקח את התשלום כחלק מהמחיר אשר הוא גבה ממכם עבור העסקה.
ביטוח חיים: לפחות 10-15 שקלים בחודש עבור לווה צעיר ומשכנתא של חצי מיליון, עבור מבוגרים בגילאי 60+ המחיר יהיה בסביבות ה100 שקלים לחודש לרוב למשכנתא של חצי מיליון, ואם יש לכם בעיות בריאותיות או שעשיתם ניתוחים לאחרונה אז הביטוח יעלה אפילו יותר.
ייעוץ משכנתא: 3500-9000 שקלים לרוב לתיקים רגילים בהתאם להיקף השירות. בנייה עצמית, איחוד חובות ומשכנתאות למסורבי משכנתא לרוב יעלו יותר.
עמלה תפעולית על פרעון מוקדם: 60 שקלים, בכל פעם שתבצעו פרעון מוקדם.
עמלת אי הודעה על פרעון מוקדם: אם לא הודעתם לפחות 10 ימים מראש על פרעון מוקדם אז תצטרכו לשלם 0.1% מהסכום שפרעתם כעמלה.
עמלת היוון בפרעון מוקדם: זה כבר נושא של מאמר שלם בפני עצמו, זאת עמלה שיכולה להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, הבנק בעצם תכנן על הריבית שתשלמו לו לאורך כל שנות המשכנתא, במידה והריבית אשר הוא יכול לקבל עכשיו על אותו המסלול ואותה התקופה היא נמוכה יותר אז הוא דורש תשלום על ההפרש בהתאם לחוק, החישוב אחיד אצל כל הבנקים בהתאם לרגולציה של בנק ישראל.
מקורות להלוואות זולות שהן לא משכנתא
הבנק בו אתם מנהלים את חשבונכם – עדיף לדבר עם הבנקאי ולא רק לחפש באתר או באפליקציה של הבנק, לרוב יש מקום לגמישות ומיקוח ולא כל המידע זמין באתר. אם תאיימו על הבנק שלכם שאתם הולכים לעבור לבנק אחר זה לא יעזור, הדריכו אותם לא להקשיב לאמירות האלו כי בפועל כמעט אף אחד לא עובר בנק. כדי שהם יאמינו אתם צריכים לשלוח להם את הניירת להעברת תיק ההשקעות מהבנק לבית השקעות או באמת לפתוח חשבון בנק חדש בבנק אחר.
בנקים בהם אתם לא מנהלים חשבון – רוב האנשים לא עוברים בנק כל החיים, לכן בנקים מוכנים להתגמש מאוד עבור לקוחות שיעברו לבנק שלהם מבנק אחר.
קרנות השתלמות\קופות גמל להשקעה\פוליסות חיסכון\פנסיות – לרוב אפשר לקבל מהם הלוואות בריבית פריים מינוס חצי בפריסה לעד 7 שנים, מה שמיוחד בהלוואות מגופים כאלו הוא שהם מאפשרים החזר מסוג גרייס לכל התקופה, כלומר להחזיר רק את הריבית מבלי להקטין את גובה החוב, זה מאפשר תשלום חודשי נמוך מאוד אבל בסוף תקופת ההלוואה צריך להחזיר את החוב או לקחת עוד הלוואה.
הלוואות דרך מקום העבודה, קיים בעיקר לעובדי מדינה ועובדי חברות גדולות מאוד.
האם כדאי לקחת משכנתא נמוכה ככל הניתן או לקחת משכנתא קצת יותר גדולה ולהשקיע את הכסף אשר ישאר לכם
יש אנשים שיגידו שזאת שאלה מתמטית פשוטה, אם התשואה על ההשקעה שתעשו עם הכסף לאחר מס גבוה מריבית המשכנתא אז כדאי לקחת משכנתא גדולה יותר ולהשקיע ואם לא או שהפער ביניהם קטן מידי בשביל לקחת את הסיכון אז עדיף לקחת משכנתא קטנה ככל הניתן.
אני טוען שהשאלה האם להקטין את המשכנתא באמצעות הכסף שחסכתם היא שאלה הרבה יותר מורכבת, רוב האנשים לא באמת ישקיעו כל חודש את ה1000-2000 שקל הנוספים שיהיו להם בתזרים החודשי במידה ויקחו משכנתא קטנה יותר, אבל במידה והם יכניסו להשקעה את אותו סכום כסף יש סיכוי טוב שהם ישאירו אותו מושקע לתקופה ארוכה בה הוא יספיק לצבור תשואות משמעותיות לפני שהם יחליטו להשתמש בכסף.
עוד דבר שחשוב לזכור הוא שאת המשכנתא אי אפשר להגדיל, כלומר טכנית אפשר אבל בריביות יותר גבוהות, אז אם אתם חושבים שתצטרכו עוד מימון עדיף שתיקחו אותו ברכישת הדירה.
לסיכום, בהרבה מקרים אכן כדאי לקחת הלוואה ולא משכנתא, אבל בסכומים גבוהים לרוב אין בכלל שאלה ומשכנתא היא עדיפה למרות הקונוטציה השלילית שיש למילה עבור הרבה מאוד אנשים. כאשר זה סכום אשר אפשר לגייס בהלוואות שהן לא משכנתא יש לקבל הצעות להלוואות שהן לא משכנתא, לבדוק שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי שלהן ולאחר מכן לערוך השוואה מסודרת עם התחשבות בכל ההוצאות הנלוות למשכנתא אשר פירטתי.
קריאת המאמר לא מהווה תחליף לייעוץ אישי המתאים לצרכים שלכם ובדיקה מקצועית של החלופות העומדות בפניכם בעת תכנון המימון המתאים לצמיחה הפיננסית שלכם ולא רק עסקת נדלן ספיציפית.