בואו נעשה סדר במימון שמותר לקחת היום לרכישת דירה, נתחיל בכמה מימון אפשר לקבל במשכנתא, ולאחר מכן נמשיך בכמה מימון אפשר לקחת בהלוואות שהן לא משכנתא עבור מי שרוצה לקנות דירה בפריפריה ב-200% מימון ולפצל אותה ל-8 אנכית ואופקית (לא מומלץ).
בפוסט אחר אתייחס למימון חוץ בנקאי, מאחר שזה נושא שלם בפני עצמו ורלוונטי רק לחלק קטן מאוד מהאוכלוסייה וכלכלי רק לחלק קטן יותר מהאוכלוסייה.
1 – אחוז מימון
דירה יחידה – אם זאת דירתכם היחידה, כלומר ביום הרכישה אין לכם דירות אחרות אז אפשר לקבל בבנק עד 75% מימון, כלומר אם הדירה עולה מיליון הבנק ייתן לכל היותר 750 אלף שקלים.
דירה חליפית – במידה ויש לכם היום דירה אחת, ואתם מצהירים כי תמכרו אותה תוך שנה וחצי מיום רכישת הדירה השנייה, תוכלו לקבל 70% מימון. בפועל עד כה הבנק לא בדק באף מקרה אם באמת מכרתם את הדירה הראשונה. את רשות המיסים לעומת זאת זה כן מעניין וצריך להודיע לה תוך חודשיים כי שיניתם את דעתכם ואין בכוונתכם למכור את הדירה הראשונה, אחרת תשלמו מס רכישה בסך 8% פלוס ריבית של 4% והצמדה למדד המחירים עד יום התשלום.
דירה להשקעה – עבור כל דירה שהיא דירה שלישית ומעלה, תוכלו לקבל מהבנק עד 50% מימון.
2 – החזר חודשי
על פי חוק בישראל ההחזר החודשי יכול להיות עד מחצית מההכנסה נטו שלכם, בפועל הבנקים מאפשרים עד שליש, עוד עד 40% בתנאים פחות טובים. אם יש לכם כבר הלוואות אחרות אז צריך לקחת גם אותן בחשבון. למשל אם ישראל ישראלי מרוויח 9000 נטו בחודש הוא יכולהתחייב להחזר של 3000 בחודש ואם כבר יש לו הלוואה אחרת עם 1000 החזר בחודש אז הוא יכול להתחייב להחזר של 2000 שקלים בחודש.
אבל איך מתרגמים גובה משכנתא להחזר חודשי – כלל האצבע נכון להיום (מרץ 23) בפריסה ל25 שנה בתמהיל טוב הוא 550-600 שקלים בחודש לכל 100 אלף משכנתא, אפשר יותר אפשר קצת פחות, אבל זה הסדר גודל.
3 – שמאות
שמאות – את המשכנתא תקבלו לפי הסכום הנמוך מבין השמאות של הדירה למחיר בו רכשתם, לכן אם השמאי יעריך את הדירה בפחות מהמחיר בו רכשתם תצטרכו להשלים את ההפרש מכספכם.
בהרבה מקרים השמאות נמוכה ממחיר הרכישה של הדירה, אם זה קרה לכם זה לא אומר בהכרח שעשיתם עסקה לא טובה. זה קורה הרבה פעמים לאחר שנים של עליות מחירים כי שמאים מחשבים את מחיר הדירה לפי עסקאות שהיו בשנים האחרונות, למרות שבפועל כבר אין עסקאות בשוק במחירים האלו. יש עוד מגוון סיבות לתופעה ואנשים מייחסים לקשר של השמאים עם הבנקים חלק מהעניין אבל השורה התחתונה היא שבשמאות מתקבל מחיר נמוך מהמחיר בו אפשר למכור בפועל את הדירה בשוק בחלק גדול מהמקרים.
כדי להימנע ממצב כזה אפשר לבצע שמאות מקדימה, אצל שמאי שעובד עם כל הבנקים, וכך תדעו מראש כמה מימון תוכלו לקבל לפני שתחתמו על חוזה מכר ותתחייבו לרכוש את הדירה.
בהלוואות משלימות המגבלה היחידה היא יכולת ההחזר, לדוגמא עבור הלוואה של 100 אלף שקלים עם ריבית יחסית נמוכה אותה ניתן לקבל בקלות בפתיחת חשבון ברוב הבנקים תחזירו בכל חודש כ-1000-1200 שקלים (נכון להיום מרץ 2023).
ניקח לדוגמא את ישראל ישראלי שכמו שאתם זוכרים מרוויח 10 אלף שקלים נטו בחודש והפעם אין לו הלוואות אחרות והוא החליט לעלות על מפת הנדלן, זאת אפילו שהוא בזבזן חולה מותגים ולא חסך יותר מידי לאורך השנים.
אז הוא מצא מתווך צדיק ואמין שידאג לו. המתווך מצא דירה שבורה על הצד ב-400 אלף שקלים שחייבת שיפוץ. בשביל לממן את העסקה ישראל צריך:
– 100 אלף שקלים הון עצמי לרכישת הדירה.
– 150 אלף שקלים על מנת לממן את התיווך, שיפוצים, עורכי דין וכל העלויות מסביב.
בסה”כ ישראל ישראל יצטרך לגייס:
– 250 אלף שקלים בהלוואות שהן לא משכנתא – החזר חודשי של כ-2500 שקלים בחודש.
– 300 אלף שקלים במשכנתא – החזר חודשי של כ-1500 שקלים לחודש בפרישה מקסימלית.
סה”כ החזר חודשי של 40% מההכנסה הפנויה שלו, כלומר הוא יקבל את ההלוואות.
בהלוואת שהן לא משכנתא הבדיקה של יכולת ההחזר היא לא אחידה בין כל הבנקים השונים אשר נותנים הלוואות והמדיניות בנושא היא לא קבועה וברורה, ויש גם הלוואות מחברות שהן לא בנקים כמו חברות ביטוח, אשראי ועוד לכן אני ממלית להתייעץ עם איש מקצוע ולשקול טוב מהלך של רכישת דירה במינוף גבוה לפני שמחליטים לבצע אותה.
האם זה רעיון טוב? זה כבר תלוי בהרבה מאוד דברים, באופי של מר ישראלי וביכולת שלו להתמודד עם אירועים לא צפויים בתהליך ההשקעה, ביכולת שלו לסגור עסקה טובה ולא רק לסמוך על המתווך הצדיק שהוא
מצא כי למי יש זמן לנסוע לדימונה ועוד שלל אתגרים בהשקעות מסוג זה.
לדעתי ברוב המקרים זה לא כדאי, אבל זה יכול להיות רעיון טוב תחת התנאים הבאים:
לסיכום, עברנו על אחוזי המימון האפשריים בלקיחת משכנתא, התייחסנו רק למקרים הנפוצים ולא לכל מיני תרחישי קיצון, לכן חשוב ללמוד לעומק את הנושא ולהכין תכנית עסקית לפני השקעה או לעבוד עם מומחה שיעזור לכם. אם אתם רוצים להתייעץ עם יועץ מימון מטעמנו אתם מוזמנים להשאיר פרטים ונדאג לעזור לכם לקבל את המימון הנכון, הזול והמתאים ביותר עבורכם.
מאמר זה הוא לא ייעוץ אישי המותאם לצרכיו של אף לקוח אלא נכתב כהשראה בלבד, אני ממליץ לכם לגשת לייעוץ מקצועי במידה ואתם רוצים, ולא לשכוח שאם לא שילמתם על הייעוץ המקצועי אז הוא לא היה ייעוץ מקצועי אובייקטיבי.