משכנתא בקצב שלך

blog image

בנק מזרחי מציעים פתרון ייחודי שלא קיים באף בנק אחר בארץ נכון להיום (ספטמבר 2023) ולא מדובר בגימיק שיווקי אלא בפתרון ייחודי שיכול לעזור להרבה מאוד אנשים. 


במוצר ״משכנתא בקצב שלך״ אתה לא מחזיר כל חודש כמה שמסתדר לך, למרות שככה זה נשמע, אלא הבנק נותן לך את הגמישות להחליט מראש כמה אתה מחזיר כל חודש. אפשר לקחת את כל המשכנתא בשיטת החזר זאת ואפשר גם רק חלק ממנה ואת כל שאר המשכנתא בצורה רגילה. 

במחצית הראשונה של המשכנתא למשל 15 שנים ראשונות מתוך 30, אפשר לקבוע מה יהיה ההחזר בכל חודש, כל עוד עומדים במספר מגבלות. לאחר מכן מחזירים את שאר החוב לפי לוח שפיצר עד לסוף תקופת המשכנתא. 

מגבלות:

  • עד 24 חודשים ללא החזר בכלל. 

  • עד 24 חודשים עם החזר של 500 שקלים. 

  • בשאר החודשים במחצית הראשונה של ההלוואה ההחזר יהיה לפחות בגובה הריבית, כמו בגרייס חלקי.

  • מסלולים אפשריים הם ריבית קבועה לא צמודה (קלצ), וריבית קבועה צמודה (קצ). 


ריביות במשכנתא בקצב שלך

נכון להיום אפשר לקבל על משכנתאות אשר נלקחו בשיטת החזר זאת ריבית דומה לריבית על משכנתאות אחרות, אבל יש לדעת להשתמש בכלי בפרופורציות, אם תבקשו לקחת את כל המשכנתא במסלול הזה, לדחות את כל התשלומים ככל הניתן במסגרת כללי הפורמט אז ככל הנראה לא תקבלו ריביות כל כך טובות, אבל לפעמים זה משתלם גם לשלם קצת יותר בריביות כי זה מה שיאפשר לכם לעשות עסקה שעם החזר חודשי רגיל של משכנתא לא הייתם מצליחים לבצע.  


פירעון מוקדם

אחד החששות הגדולים במשכנתא הם מקנסות הפרעון המוקדם אשר בעגה המקצועית נקראים עמלות היוון. כאשר מתכננים את המשכנתא באמצעות הכלי של משכנתא בקצב שלך אפשר לתכנן מראש פירעון מוקדם של סכום כסף ידוע מראש, ואז בגלל שהפרעון הוא פשוט חלק מלוח התשלומים שתכננתם אז לא תהיה עמלת פירעון מוקדם בכלל, אפילו לא עמלה תפעולית של כמה עשרות שקלים. 

אם לדוגמא אתם יודעים שהולכת להשתחרר לכם קרן ההשתלמות עוד שנתיים, ואתם מאוד רוצים לפדות את קרן ההשתלמות ולחסל את המשכנתא, אז אתם יכולים מראש להכניס לתכנון של ההחזר החודשי בעוד שנתיים החזר חודשי אחד בגובה הצפוי של קרן ההשתלמות שתמכרו, כמובן זה לא מהלך מומלץ ברוב המקרים ונכתב רק לצורך הדוגמא, באותה מידה זה יכול להתאים גם למענק מתוכנן, מכירה של דירה אחרת, ועוד מגוון אירועים אחרים. 


החזר מינימלי

המחצית הראשונה של המשכנתא היא זאת שאפשר להתאים את ההחזר שלה בצורה דינמית, אם המשכנתא ל30 שנים למשל אז 15 השנים הראשונות. 

24 חודשים מתוך המשכנתא יכולים להיות ללא החזר בכלל, עוד 24 חודשים עם החזר של 500 שקלים או יותר, וחוץ מ48 חודשים אלו בכל שאר החודשים במחצית הראשונה של המשכנתא ההחזר החודשי צריך להיות לפחות בגובה ריבית ההלוואה, כמו בגרייס חלקי, למשל על הלוואה של 100 אלף שקלים עם ריבית של 6%, הריבית השנתית תהיה 6000 שקלים ולכן ההחזר החודשי המינימלי יהיה 500 שקלים. 


חישוב יחס החזר להכנסה פנויה

הרגולטור לא הגדיר במדויק את צורת החישוב של יחס ההחזר במשכנתאות, לכן לבנקים ניתן חופש לפרש אותו כרצונם.

במשכנתא רגילה החישוב הוא פשוט, אדם מכניס 10 אלף שקלים בחודש, אין לו הלוואות והתחייבויות ל-18 חודשים או יותר, החזר המשכנתא המבוקש הוא 2500 שקלים, אז יחס ההחזר הוא 25%. 

במשכנתא אשר נבנתה בצורה הזאת ההחזר החודשי אשר נלקח בחשבון עבור חישוב יחס ההחזר הוא ההחזר החודשי הממוצע לאורך כל תקופת המשכנתא, על פניו זה נשמע שאין הבדל משמעותי בין השניים, אבל זה נותן לנו אפשרות להוריד משמעותית את יחס ההחזר ואכתוב על כך בהרחבה בהמשך. 


איך משתמשים במוצר כדי לאשר משכנתא כאשר ההכנסה החודשית לא מספיק גבוהה

כאשר אתם מגיעים לקחת משכנתא יש הרבה מגבלות אשר יש לעמוד בהן ואחת מהן היא שההחזר החודשי יהיה עד 40% מההכנסה הפנויה, בפועל מכוונים לעד 35% כי כאשר המצב גבולי הבנקאי לא תמיד יאשר את התיק ואם יאשר זה יהיה בריביות גבוהות. 

במשכנתא כפי יכולתך אפשר להזין לוח תשלומים לא שגרתי כל כך, למשל להוסיף בתשלום ה120 אשר יקרה 10 שנים אחרי תחילת המשכנתא תשלום של 200 אלף שקלים, התשלומים שלאחר מכן מהשנה העשירית עד תום תקופת המשכנתא יהיו נמוכים מאוד, ואז ההחזר החודשי הממוצע יהיה נמוך בהתאם. 


סוג הריבית במשכנתא בקצב שלך

כרגע אפשר לקחת משכנתאות בשיטת ההחזר הדינמית הזאת רק במסלולים של ריבית קבועה לא צמודה וריבית קבועה צמודה, לדעתי זה חיסרון משמעותי אך ייתכן כי בהמשך אם בנקים אחרים גם יציעו את שיטת ההחזר הזאת כדי להתחרות בבנק מזרחי טפחות אז גם ישלבו מסלולים נוספים. 


יתרונות: 

  • אפשר לתכנן פירעון מוקדם ללא עמלת היוון.

  • אפשר לקבל משכנתא כאשר ההכנסה הפנויה לא מספיק גבוהה כדי לאשר משכנתא רגילה בבנקים אחרים. 

  • אפשר לשלם החזר משכנתא כמעט אפסי במשך 4 שנים מה שיכול לאפשר לעשות עסקאות שלא היו אפשריות מבחינה תזרימית בכל דרך אחרת. 

  • ניתן להתאים את ההחזר לתזרים המתוכנן של הלווה, למשל לווה עם ילדים קטנים שעוד לא עלו לגן עירייה יעדיף החזר מאוד נמוך עד שהם יעברו לגן עירייה. 

חסרונות: 

  • צריך לנהוג באחריות, במידה וקבעת פירעון מוקדם של סכום גדול מראש חייבים לוודא שיהיה כסף בחשבון כדי שהתשלום לא יחזור. 

  • לא קל לקבל ריביות טובות על המסלול הזה לכן יש לערוך מכרז ריביות מול מספר בנקים ולעבוד מול בנקאי בבנק מזרחי טפחות שמכיר טוב את המוצר הזה. 

  • עמלת פירעון מוקדם עלולה להיות גבוהה מאוד אם לא מתכננים את ההחזרים נכון, במיוחד כי העמלה תהיה על סכום גדול כי לא בהכרח מתחילים לשחוק את קרן החוב. 


דוגמא לשימוש במסלול – משפחה עם ילדים קטנים 

למשפחת ישראלי שמרוויחה משכורת ישראלית ממוצעת של 19 אלף שקלים נטו יש 3 ילדים ממוצעים, אחד בן 5 ועוד זוג תאומים בני שנה. הגן של שני התאומים עולה 6000 בחודש בגלל שהם בחרו לא לגור ממש במרכז המדינה, אם היו גרים בתל אביב היו צריכים לשלם על הגן 10,000 אפילו בשכונות הזולות של תל אביב. 

שאר ההוצאות של המשפחה לא כולל משכנתא הן 10,000 בחודש, הם רוצים לקחת משכנתא ממוצעת למשפחה ממוצעת אשר עומדת על סביבות המיליון שקל בימינו. 

במידה והיו לוקחים משכנתא עם פריסת החזר רגילה היו צריכים לשלם 5500 שקלים בחודש כרגע, יחד עם הגן ושאר ההוצאות היו מגיעים ל-21,500 וכל זה בלי הוצאות חריגות שתמיד בסוף מגיעות, זה היה משאיר אותם במינוס של 2500 שקלים בכל חודש. 

כדי להימנע מזה הם יכולים לתכנן החזר משכנתא של 2000 שקלים בחודש לשנתיים הקרובות, זה ישאיר אותם בפלוס של 1500 שקלים בחודש שיאפשר להם מרווח נשימה, ובעוד שנתיים כאשר התאומים יכנסו לגן עירייה החזר המשכנתא יגדל אבל גם יהיה להם אפשרות לשלם אותו. 

למהלך כזה כמובן יש עלויות אבל זאת דרך לאפשר לאנשים לרכוש את הדירה שהם רוצים מבלי להיכנס למחנק כלכלי, במידה ולא היו קונים את הדירה הם היו צריכים להוציא הרבה כסף על מעברי דירות, ולא בטוח שלאחר אותם שנתיים הם היו יכולים להרשות לעצמם לרכוש את אותה הדירה. 


מאמר זה אינו מהווה ייעוץ או המלצה לפעולה, מוצר זה נותן מגוון אפשרויות ולכן יש לדעת לתכנן את ההחזר בקפידה ובאחריות כדי לא להיפגע בעקבות תכנון לא נכון. חשוב גם לא להינעל על המוצר הזה ולנהל משא ומתן חכם מול בנקים אחרים אחרת לא יהיה ניתן להגיע לריביות אטרקטיביות. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×
Skip to content