במאמר זה אסביר את שיטות ההחזר השונות במשכנתא לפיהן הבנק קובע כמה תחזירו בכל חודש, רוב האנשים פשוט יקחו את כל המשכנתא בשיטת חישוב הנקראת “שפיצר” אבל בכל זאת כדאי להכיר את כל האפשרויות השונות ולנפץ את המיתוסים סביב שיטות ההחזר.
שפיצר
נוסחה מתמטית אשר מחשבת החזר בסכום קבוע, כך שבכל חודש תשלמו ריבית לפי החוב הנותר וריבית ההלוואה. גם בשיטה זאת ההחזר החודשי יכול להשתנות עם הזמן בעקבות שינוי בריבית או במדד המחירים לצרכן, אבל כל עוד לא יהיה בהם שינוי ההחזר החודשי ישאר ללא שינוי ואם תיקחו רק ריבית קבועה לא צמודה בשיטת החזר שפיצר אז לא יהיה שינוי בהחזר החודשי.
בשיטת החזר זה ההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת עם הזמן תלוי כמובן בשיטת ההצמדה של החוב ובשיטת קביעת הריבית.
זה נכון שבלוח שפיצר בשנים הראשונות מחזירים בעיקר ריבית והחל מאמצע המשכנתא בעיקר את הקרן ולכן לא כדי למחזר את המשכנתא?
לא! בכל חודש הריבית נשאר זהה, בגלל שבשנים הראשונות של המשכנתא החוב גבוה אז גם הריבית על החוב גבוהה, עם הזמן החוב יורד אז משלמים פחות ריבית על החוב ויותר תשלומי קרן אשר מקטינים את החוב.
קרן שווה
בשיטת החזר זאת החלק מההחזר החודשי שהולך להקטנת החוב נשאר תמיד זהה, והחלק של הריבית משתנה לפי גובה הריבית, בגלל שעם הזמן החוב יורד, החלק מההחזר שמוקדש לריבית יורד וסך ההחזר החודשי יורד. לרוב בשיטת החזר זאת ההחזר החודשי יורד עם הזמן, ולכן כדאי לשלב אותו במקרים אשר צפויה עלייה משמעותית בהוצאות של משק הבית בהמשך החיים. לדוגמא זוג צעיר הרוכש דירה בגיל 25 אבל מתכנן להתחיל להביא ילדים לעולם רק בגיל 30, יכול לבחור בשיטת החזר זאת עבור חלק מהמשכנתא וככה כאשר ההוצאות של משק הבית יגדלו בגלל הילדים ההחזר החודשי של המשכנתא ירד.
בלון או בוליט
אין החזר חודשי, אין שינוי בהחזר החודשי, אין אור במדרגות, אין מדרגות.
מחזירים את כל החוב בתשלום אחד בסוף התקופה, שיטת החזר זאת קיימת במשכנתאות הניתנות כהלוואות גישור למשפרי דיור ובהלוואות כנגד קרנות השתלמות ומוצרים פיננסים אחרים.
גרייס מלא
תקופה בה לא מחזירים כלל את המשכנתא, הריבית נצברת, ולאחריה מתחילים לשלם את המשכנתא ואת הריבית שנצברה כרגיל. בנקים כמעט ולא מאשרים את זה, אלא רק במקרים מאוד חריגים לתקופה מאוד קצרה.
גרייס חלקי
תקופה בה מחזירים רק את הריבית של ההלוואה ולא מקטינים את החוב, לדוגמא עבור הלוואה של 100 אלף ב-6% ריבית תשלמו 6000 שקלים בשנה, שזה יוצא חמש מאות שקלים כל חודש.
בנקים מאשרים תקופת גרייס חלקי ארוכה כאשר קונים דירה חדשה מקבלן אשר טרם הושלמה בנייתה, כי הרוכש צריך לשלם גם שכירות או משכנתא על הדירה בה הוא גר כעת וגם להתחיל לשלם משכנתא על הדירה החדשה. כמובן שכאשר רוכשים דירה על הנייר צריך לשים לב להרבה דברים לפני שמתחייבים לתשלום כל כך גבוהה אשר מתחיל רק בעוד 2-3 שנים מיום החתימה, לכן חשוב לתכנן מראש את המועד בו לוקחים את המשכנתא כאשר רוכשים דירה על הנייר.
בהלוואות כנגד קרנות השתלמות ומוצרים פיננסים אחרים אפשר לקבל הלוואה בגרייס חלקי ל-7 שנים, במשכנתאות אם רוצים גרייס חלקי צריך שתהיה סיבה כמו למשל שיפוץ הדירה, דירה חליפית, לימודים לתואר אקדמי, חופשת לידה, העיקר שיהיה סיפור מספיק משכנע, זה נשמע לא הגיוני שצריך להסביר למה אתה רוצה לקבל דחייה בתשלומי ההלוואה אבל ככה זה עובד בבנקים בישראל.
לסיכום, לרוב האנשים כדאי להשתמש בשיטת החזר שפיצר או שילוב של מספר חודשי גרייס בתחילת ההלוואה ולאחר מכן החזר בשיטת שפיצר על השאר, אבל בנסיבות מיוחדות או עסקאות מיוחדות אפשר להתאים פתרונות שיתאימו ללווה באופן מיטיבי.