במידה ויש לך כבר דירה אחת בישראל באפשרותך לקנות עוד דירה ולהצהיר כי תמכור אותה ב18 החודשים הקרובים, לקבל עליה עד 70% מימון, בכפוף לשאר המגבלות במשכנתא לרכישת דירה, ולקבל פטור ממס רכישה ברכישת דירה במחיר של עד 1,919,155 שקלים (נכון ל2023), תקרת הפטור מוצמדת למדד המחירים לצרכן ולכן היא עולה כל שנה. במידה ורוכשים דירה במחיר גבוה מתקרת הפטור יש מדרגות עם אחוזי מס שונים.
ב2023 4% ריבית זה לא נשמע הרבה כי אפשר לקבל ריבית כזאת גם על פקדונות וקרנות כספיות ואפילו קצת יותר, אבל 4% צמודה למדד אי אפשר לקבל בשום מקום ללא סיכון משמעותי נכון לזמן כתיבת המאמר, וחשוב לציין כי הפרקטיקה עליה אסביר במאמר עבדה גם בתקופות של ריבית אפסית.
כאשר תרכשו את הדירה השנייה אשר תוגדר כדירה חליפית אתם תקבלו שומת מס לתשלום אפילו שאתם לא חייבים לשלם אותה, השומה בעצם מוקפאת עד שתמכרו את הדירה הראשונה, אבל אם תשלמו את המס למרות שאתם לא חייבים, לאחר שתמכרו את הדירה הראשונה ותחזרו להחזיק רק דירה אחרת תקבלו בחזרה את הסכום ששילמתם במס ובנוסף ריבית של 4% ואת השינוי במדד המחירים לצרכן.
אם הייתה לכם דירה אחת, נקרא לה דירה א’, ותרכשו עוד דירה אשר נקרא לה דירה ב’, והמחיר של דירה ב’ הוא 1.25 מיליון שקלים בדיוק. ברכישה של דירה ב’ תצהירו שתמכרו את דירה א’, ותשלמו את מס הרכישה למרות שאתם לא חייבים בגלל שקראתם את המאמר הזה ותתייעצו עם עורכת הדין שלכם כדי לוודא שהחוק עדיין בתוקף ולא היו שינויים בנושא.
מס הרכישה אשר תדרשו לשלם במקרה זה הוא 100 אלף שקלים, במידה ותמכרו את דירה א’ שנה לאחר שרכשתם את דירה ב’ ושילמת את מס הרכישה אז לאחר מכירת דירה א’ תקבלו 104 אלף שקלים לפחות, במידה ובשנה הזאת מדד המחירים לצרכן עלה כמו היעד לטווח ארוך של בנק ישראל אז תקבלו 106 אלף שקלים, ומי שעשה דבר כזה ב2022-2023 קיבל 109 אלף שקלים (תלוי בתזמון המדויק).
לפי לשון החוק נכון להיום במידה ועמדתם בחוקים של דירה חליפית ומכרתם בזמן את הדירה תקבלו את הכסף בחזרה, לשון החוק יכולה להשתנות ולכן חשוב לוודא את העניין עם עורך הדין אשר בכל מקרה תצטרכו לשכור את שירותיו כאשר תרכשו דירה.
בעת רכישה ומכירה של דירה לפעמים עדיף לא להשקיע את כל שאר הכסף הנזיל בגלל שחלקו מיועד עבור ההשקעה הבאה אשר תבצעו אחרי שתמכרו את אחת הדירות, בטווח זמנים כזה קצר של עד שנה וחצי לא מומלץ להשקיע במניות, ובאגרות חוב ופקדונות אי אפשר להשיג תשואה של 4% פלוס הצמדה למדד מבלי לקחת סיכון משמעותי, שימו לב שההצמדה למדד היא חלק משמעותי.
כן, במידה ולא תמכרו את דירה א’ תוך שנה וחצי אתם תאלצו לשלם למדינה את מס הרכישה שהייתם אמורים לשלם, בנוסף ריבית והצמדה, החוק הזה עובד לשני הכיוונים.
כאשר כבר יש בבעלותך דירה החישוב הוא פשוט, משלמים 8% על מחיר הדירה. כאשר אין בבעלותך דירה או כאשר מצהירים על דירה חליפית, אז יש פטור ממס רכישה כל עוד רוכשים דירה במחיר של עד 1,919,155 שקלים (נכון ל2023), וכאשר רוכשים דירה במחיר גבוה יותר יש לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס המוגדרות בטבלה.
אם לדוגמא רוכשים דירה יחידה ב2,376,360 אז יהיה צריך לשלם מס של 12,502 ועוד 5000 שקלים, כלומר את כל המדרגה הראשונה ומאה אלף שקלים במדרגה השנייה עם מס של 5%.
אפשר ומומלץ להשתמש במחשבון של רשות המיסים כדי לערוך סימולציה – מחשבון מס רכישה רשות המיסים.
מאמר זה אינו ייעוץ מקצועי ואינו תחליף לייעוץ מקצועי של עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.