בתקופה של פחד מאינפלציה משקיעים חכמים מחפשים השקעות אשר יניבו להם תשואה גבוהה וישמרו על ערך הכסף שלהם, כי אם ההשקעה המדהימה שלי הניבה 8% אבל באותה תקופה הייתה גם אינפלציה של 10% אז ההשקעה שלי לא נראית טוב כל כך ביחס לשחיקה של ערך הכסף שלי.
במאמר זה אחקור את הקשר בין מחירי הנדלן לאינפלציה ואבדוק האם קנייה של נדלן בישראל מספיקה כדי לשמור על ערכו של הכסף שלכם, מבלי להתחשב בתשואה השוטפת המתקבלת משכירות.
בתרשים הבא נראה השוואה פשוטה בין השינוי במחירים (אינפלציה) בין כל נקודת זמן לשנה שלפניה לבין השינוי במחירי הנדלן באותה תקופה. ניתן לראות כי החל מ2008 מחירי הנדלן עלו הרבה יותר מגובה האינפלציה אך לפני כן לא ממש.
ניתן לראות כי עד 2008 מחירי הנדלן והאינפלציה השתנו בקצב מאוד דומה, החלטתי למדוד את הקורלציה בין מחירי הנדלן לאינפלציה לפני ואחרי 2008.
אפשר לנסות להסביר את התופעה בהרבה דרכים, ההסבר הכי הגיוני שאני רואה הוא שעד 2008 המחירים עלו כמו שכל שאר מחירי המוצרים עלו בהתאם לכוח הקנייה של האזרחים, עלות חומרי הגלם ועוד. אך החל מ2008 בעקבות ירידת הריבית לרמות שפל היסטורית בשילוב עם מחסור גדול בבנייה בארץ המחירים בארץ התחילו לעלות בקצב היסטורי.
ב63.2% מהחודשים בתקופה שבדקתי השינוי השנתי במחירי הנדלן היה גבוהה מהאינפלציה, כלומר לרוב מחירי הנדלן שמרו על ערכם הריאלי אבל ממש לא תמיד. בחלק משנים אלו מחירי הנדלן הריאלים ירדו גם באחוזים בודדים ואנשים שהחזיקו נדלן הרוויחו מספיק מהשכירות כדי לכסות את הירידה הריאלית הקטנה במחיר הדירה. לכן חשוב גם להסתכל על ההתפלגות.
התרשים הבא הוא תרשים קופסא, כל נקודה מהנקודות בצד שמאל מייצגת את השינוי באחד מהחודשים בתקופה הנבדקת. הגבול התחתון של הקופסא במרכז התרשים מייצג את השינוי החודשי באחוזון ה25 כלומר ב75% מהחודשים השינוי הריאלי במחיר הדירות היה גבוה מהגבול התחתון של תרשים הקופסא שהוא מינוס 1.52%
הסתכלות על הנתונים לפי כל חודש בנפרד יכולה להציג תמונה לא מדויקת, כיוון שיכול להיות שהיו הרבה חודשים של ירידה קטנה ומעט חודשים של עלייה גדולה.
בגלל שנדלן לרוב קונים לטווח ארוך החלטתי לבדוק מה היה קורה בהשקעה ל5 שנים, השוואתי כל חודש למחיר 5 שנים לפניו וגיליתי כי ב63.7% מהמקרים מחירי הנדלן עלו יותר מהאינפלציה. כלומר גם אנשים אשר החזיקו 5 שנים בדירה שהם רכשו לא הבכרח שמרו על הערך של כספם ויותר משליש מהם חווה ירידה ריאלית במחירי הנדלן בתקופה בה הוא החזיק בנכס.
הדירה שלי היא לא הדירה שלכם
מחירי דירות דומות יכולים להיות שונים מאוד בגלל מגוון סיבות, יש מעט מאוד עסקאות נדלן בכל רחוב, לכל דירה מגוון מאפיינים יחודיים, ולכן יש חשיבות גדולה גם לטיב העסקה שלכם.
לסיכום,
ניתן לראות כי גם בשנים של אינפלציה גבוה של יותר מ10% מחירי הנדלן עלו בהתאם וגם אם הייתה ירידה ריאלית בערכי הנכסים היא הייתה קטנה יחסית, לכן לדעתי נדלן הוא הגנה טובה מפני אינפלציה וקניית נדלן תשמור על ערך הכסף שלכם ברוב המקרים, אבל השקעה בנדלן היא לא הגנה מושלמת מפני אינלציה וללא ספק ייתכן כי מבלי להתחשב בשכירות ערכו של הנכס שלכם ישחק עם הזמן.
