מחזור משכנתא הוא תהליך בו אתם לוקחים משכנתא חדשה אשר תכסה את המשכנתא הישנה שיש לכם, בתנאים חדשים, ריביות חדשות, תמהיל חדש ופריסה מחדש של ההחזר ליותר או פחות שנים.
הורדה של ההחזר החודשי.
קיצור של הפריסה של המשכנתא כדי שתפסיקו לשלם משכנתא מהר יותר.
חיסכון בעלות הכוללת של המשכנתא.
הורדת הסיכון והתנודתיות של המשכנתא ומניעת שינויים עתידיים גדולים בהחזר החודשי.
כמובן שבכל תיק וכל סיטואציה אפשר להשיג דברים שונים לכן חשוב להגדיר מה המטרה ולבדוק את המשכנתא אחת לשנה או כאשר יש שינויים גדולים בריביות במשק.
שינוי בגובה הריבית והאינפלציה במשק: בתקופות של ריבית נמוכה יהיה אפשר לקבל משכנתאות יותר זולות לרוב ולהיפך.
שיפור המו״מ מול הבנקים: יכול להיות שכאשר לקחתם את המשכנתא לא ערכתם השוואה מסודרת מול הבנקים השונים על אותו התמהיל (תפוחים לתפוחים), או שבכלל בדקתם רק בבנק אחד, או שהייתי קורונה ובקושי ענו לכם בבנק וכבר הייתם חייבים לשלם למוכר כדי לא להגיע להפרת חוזה אז לקחתם מה שהביאו לכם או אלף סיבות אחרות.
עליית ערך הנכס: אם קניתם את הנכס ב75% מימון, ואחרי כמה שנים ערך הנכס עלה וגובה המשכנתא ירד כי כבר שילמתם אותה כמה שנים, אז בשלב מסוים אחוז המימון יהיה נמוך יותר ולכן הבנק יגדיר את העסקה כפחות מסוכנת ויוכל להציע ריביות יותר טובות בהתאם. אגב לא תמיד גובה המשכנתא יורד עם הזמן, מוזמנים לקרוא את המאמר בבלוג על משכנתאות צמודות למדד.
זה תהליך שגם יכול לקחת חודשים בודדים ולא מספר שנים, אם קניתם את הנכס במחיר נמוך מאוד ומצב מוזנח מאוד, הבנק נתן לכם משכנתא לפי מחיר השמאות, ולאחר שרכשתם את הנכס השבחתם אותו והוא עכשיו שווה הרבה יותר אז הבנק יתחשב בזה.
שיפור טיב הלווה: אם בעת לקיחת המשכנתא הלווה השתכר בשכר נמוך, עם ותק של 3 חודשים בעבודה, וההחזר החודשי הגיע ל40% מההכנסה הפנויה שלו. וכעת ללווה כבר יש כמה שנים של ניסיון, המשכורת שלו עלתה, והחזר המשכנתא הוא רק 20% מההכנסה הפנויה שלו, אז הבנק יסתכל על הלווה באופן שונה וירשה לעצמו לתת לו ריביות יותר טובות כי הוא לקוח יותר עמיד.
ראשית חשוב לזכור שהבנקאי אמנם נחמד לרוב אך האינטרסים שלכם מנוגדים, הוא צריך לדאוג שהבנק מרוויח כמה שיותר ולוקח כמה שפחות סיכונים, והמטרות שלנו כלווים הם קצת שונות.
לוח התשלומים מחושב ככה שתשלמו תמיד את הריבית על החוב שיש לכם באותו רגע לבנק, בגלל שהחוב יורד עם הזמן אז גם החלק שאתם צריכים לשלם על ריבית יורד, והחלק שאתם יכולים לשלם כדי להחזיר את קרן ההלוואה ולהקטין את החוב עולה ולכן זה נראה כאילו משלמים פחות ריבית ככל שעובר הזמן.
כאשר ממחזרים משכנתא לוקחים בחשבון את העלות הצפויה של המשכנתא הנוכחית ומשווים אותה להצעות אשר הבנקים יתנו עכשיו, אם מגיעים למסקנה כי יש כדאיות למחזור ואפשר לחסוך הרבה כסף או להוריד משמעותית את ההחזר החודשי אז נחליט ללכת על המחזור.
הגדרת המטרות:
מתוך כלל המטרות האפשריות: הורדת החזר חודשי, הקטנת העלות הכוללת של המשכנתא, הורדת הסיכון של המשכנתא או שילוב של כמה מהמטרות האפשריות.
תכנון תמהיל משכנתא חדש:
תמהיל חדש בהתאם לתקופה בה עורכים את המחזור ולמטרות שלנו.
בדיקת היתכנות:
נבדוק האם התמהיל החדש עם הריביות שאפשר להשיג היום יכול להביא אותנו אל המטרות שהגדרנו, במידה ולא יש לעצור כאן, לא לבצע את המחזור, ולבדוק שוב בעוד שנה. יועץ יוכל לעשות את הבדיקה מבלי לפנות אל הבנקים לרוב, ואם אתם רוצים לבדוק ללא יועץ אתכם יכולים לנהל מכרז ריביות שלם מול הבנקים או להשתמש בנתונים אשר בנק ישראל מפרסם בנושא.
נבדוק מי הבנק אשר נותן את הריבית הכי נמוכה עבור התמהיל אשר תכננו, לא משנה אם מדובר בבנק ירוק, כתום או אדום, ואיזה פרזנטור נראה הכי אמין ומרגיע אלא רק איזה בנק נותן את הריביות הכי נמוכות.
במידה והבנק הנוכחי נתן הצעה שמספיק קרובה להצעות המתחרות נעדיף למחזר אצלו ולא ללכת לבנק אחר, כי מיחזור אצל בנק אחר ידרוש מאיתנו בירוקרטיה לא קטנה, וגם עלויות נלוות של רישום משכנתא מחדש בטאבו, שמאות ועוד.
במסגרת מחזור משכנתא אפשר לאחד הלוואות אחרות עם המשכנתא, הפריסה תהיה לאותם שנים כמו פריסה של משכנתא ולכן ניתן להשיג שיפור משמעותי מאוד בהחזר החודשי אבל הריביות יהיו יותר גבוהות מריביות רגילות של משכנתא.
הלוואה ל-5 שנים של 100 אלף שקלים עם החזר חודשי של 2000 שקלים יכולה להפוך להחזר חודשי של 800 שקלים בפריסה ל-20 שנים כחלק מהמשכנתא.
משווים את המשכנתא שתוכלו לקבל היום והעמלה על פרעון מוקדם אל משכנתא הנוכחית שלכם, במידה ואתם לא יודעים לעשות את זה אתם מוזמנים ליצור איתי קשר ואבדוק את זה עבורכם ואלווה אתכם במחזור במידה ויש כדאיות למהלך.
כן, אבל הבנק יודע שאנשים לא אוהבים בירוקרטיה וכמו שרוב האנשים נשארים באותו הבנק כל החיים שלהם, גם חלק גדול מהאנשים לא ממחזרים את המשכנתא, בטח שלא מחזור חיצוני, ולכן לרוב בנקים מתחרים יתנו הצעות יותר טובות מאשר הבנק בו כרגע יש לכם משכנתא.
אבל אם תקחו יועץ, אשר ידע להסביר לבנקאי שהוא התחייב להביא לכם את התוצאה הכי טובה, והוא לא מתכוון לחסוך בעבודה על המחזור הזה ושילמו לו כדי לעשות מכרז מקיף ולהביא את ההצעה הכי טובה מכל הבנקים הרלוונטים, אז הבנקאי יבין שאתם באמת מתכוונים לעשות מחזור חיצוני וינסה להתחרות בהצעות מהבנקים האחרים.
מה שאפשר לעשות זה למחזר רק מסלול אחד אצל בנק אחר, זה נקרא משכנתא מדרגה שנייה, זה אומר שבמידה ולא נחזיר את התשלומים לבנק בו לקחנו משכנתא קודם ונמצא בדרגה ראשונה תהיה זכות ראשונים על הדירה, הכסף שישאר ממכירת הדירה ילך לבנק השני. בעבר לא היה ניתן להשיג ריביות טובות בשיטה הזאת, אך כיום (2023) לבנקים יש מחסור בעסקאות אז כאשר מדובר בסכום משמעותי ואחוז מימון לא מאוד גבוה אפשר להשיג תנאים טובים בשיטה הזאת. זה כדאי בעיקר למי שיש סכום משמעותי בריבית קבועה לא צמודה והוא לא רוצה לוותר על התנאים במסלול הזה.