משכנתא לפרויקט מחיר למשתכן

בעקבות פרויקט לוטו הדירות הממשלתי אשר נקרא במקור “מחיר למשתכן” ולאחר מכן “מחיר מטרה” החליט המחוקק גם לערוך מספר שינויים בתקנות המשכנתא כדי לאפשר ליותר אנשים לרכוש את הדירות אשר הם זכו בהם בלוטו הדירות הלאומי. 

 במאמר זה אסביר מה השוני בין משכנתא רגילה למשכנתא בפרויקט מחיר למשתכן ולאילו נקודות יש לשים לב, חשוב לשים לב כי כל ההגבלות אשר אפרט לגביהן פה באות אחת בנוסף לשנייה, ולא מספיק לעמוד רק באחת מההגבלות בסעיפים השונים. 

אחוז מימון

ברכישה רגילה של דירה, אדם אשר בזמן הרכישה אין לו דירה אחרת יכול לקבל 75% מימון ממחיר הרכישה או מחיר השמאות, הנמוך מבין השניים. למשל 250 אלף הון עצמי עבור דירה במיליון, שגם קיבלה שמאות של מיליון, אם השמאי של הבנק יעריך את שווי הדירה ב900 אלף אז הרוכש יכול לקבל 75% מ900 אלף. 

במחיר למשתכן הבנק ייתן מימון של עד 75% מהערכת השמאי, לדוגמא דירה הנרכשת במיליון שקלים, אשר שמאי העריך כי תהיה שווה 1.2 מיליון כאשר תהיה מוכנה, 75% מ1.2 מיליון זה 900 אלף ולכן במקרה זה יהיה אפשר לקבל מימון של 900 אלף. 

מגבלת שווי הדירה

כדי שההקלות לא יגיעו לרוכשי הדירות הוסיפו הגבלה על שווי הדירה אליו הבנק מתייחס, במידה ורוצים לחשב אחוז מימון בצורה בה הסברתי בחלק של אחוז מימון במחיר למשתכן מותר לקחת בחשבון שמאות של עד 1.8 מיליון שקלים, אפילו אם השמאות גבוהה יותר לא יתייחסו לזה. 

למשל עבור דירה הנרכשת ב1.5 מיליון אבל בפועל שווה לפי שמאי 2.5 מיליון, רוכש דירה יכול לקבל מימון של 1.35 מיליון המהווים 75% מ1.8 מיליון כי זה השווי המקסימלי אשר מותר להתייחס אליו. ברכישת דירה לא במחיר למשתכן פער כזה בין שווי לפי שמאות למחיר רכישה לא היה נוצר, אבל בהנחה וכן הרוכש היה יכול לקבל מימון של 1.125 מיליון.  

הון עצמי מינימלי

בנוסף להגבלות על אחוזי המימון יש גם הגבלה של הון עצמי מינימלי של 100 אלף שקלים, פרט לרוכשים בפריפריה אשר זכאים למענק של 40 עד 60 אלף שקלים, אשר גם יכול להיחשב כחלק מההון העצמי, לכן ההון העצמי המינימלי יכול להגיע ל40 אלף שקלים. פרטים על המענק תוכלו למצוא באתר של משרד השיכון.

כל ההגבלות האחרות ברכישת דירה 

חשוב לזכור כי יש עוד הגבלות על המימון שאפשר לקבל ברכישת דירה ומשה כחלון היקר לא יבוא להביא לכם הביתה את מפתחות הדירה, מסמכי ההלוואה ומגש עוגיות חמות מהתנור. 

ההכנסה שלכם צריכה להיות מספיק גבוהה ביחס להחזר החודשי הנדרש, דירוג האשראי תקין, וביטוח חיים. תוכלו לקרוא כאן לגבי ההכנסה החודשית המינימלית לצורך קבלת משכנתא. 

לסיכום, מחיר למשתכן מהווה הזדמנות גדולה עבור הרבה אנשים שחלמו על דירה משלהם לרכוש דירה והמדינה נתנה קרקע בחינם והרבה הקלות במגבלות המימון כדי לאפשר את הרכישה לכמה שיותר אנשים. אבל עם אחוז מימון גבוה מגיע גם סיכון גבוה ומורכבות גדולה. לכן חשוב לי להזכיר כי קריאת מאמר זה אינה מהווה תחליף ללימוד מקצועי של תחום המימון בנדלן או היעזרות בבעל מקצוע.