אני קודם כל ממליץ לכם בחום לא לעשות את זה, באמת לא, בנייה עצמית זה פרויקט מורכב, יקר, רווי בהוצאות בלתי צפויות, מורכבויות, ריבים, כאב ראש, אי ודאות ועוד. אבל אתם בכל זאת רוצים לבנות בית בבניה עצמית, אז לפחות תעשו את זה כמו שצריך. במאמר אסביר על המון דברים שחשוב לשים עליהם דגש בפרויקט כזה.
חשוב מאוד להגיע לשלב של בניית הבית כאשר יש לכם כסף על מנת להתחיל את הבנייה, הבנק יעביר לכם את כספי המשכנתא רק כנגד העבודה שכבר נעשתה בשטח, נכון זה נשמע לא כל כך הגיוני אבל הבנקים בישראל הם מאוד שמרניים והם לא רוצים לקחת סיכון שתעשו עם הכסף משהו אחר מלבד בניית הבית. לכן אם ההון העצמי שלכם מספיק רק לרכישת המגרש ולא עבור תחילת הבנייה אני מפציר בכם לקחת משכנתא כבר בשלב של רכישת המגרש, ובאופן כללי להכין תכנית מימון מקיפה בעצמכם אם אתם מבינים בתחום או בסיוע בעל מקצוע.
כמה אחוז מימון תוכלו לקבל?
לבנק מותר לאשר לכם עד 75% מימון משווי העתידי של הבית והמגרש לפי הערכת שמאי במידה ואין ברשותכם דירה אחרת, 70% במידה ויש ברשותכם דירה אחרת בהצהרה על דירה חליפית, ו-50% במידה ויש לכם כבר 2 דירות.
חשוב להדגיש כי אחוז המימון נקבע לפי הנמוך מבין שווי העתידי לפי שמאי ועלות הבנייה, גם אם תקנו מטבח ב200 אלף שקל, מערכת בית חכם שמנגבת לכם את הטוסיק ודלתות פנים מעץ זית הבנק לא ירצה לממן את כל החגיגה הזאת כי השווי אליו הוא מתייחס הוא השווי אשר השמאי קבע, והשמאי לא יעריך את הבית בשווי גבוה יותר בגלל דלתות הזית שהתקנתם.
איך מקבלים את הכסף מהבנק?
הכסף מהבנק מגיע בתום כל שלב בבנייה, כן לאחר שהשלמתם את חלק בבנייה הבנק יחזיר לכם חלק ממה שכבר שילמתם. בכל השיטות הבנק יעביר פעימת תשלום בכל סוף שלב רק לאחר אישור של מפקח הבנייה.
השיטות לקביעת כמו הכסף אשר יעביר לכם הבנק בתום כל שלב בבנייה משתנות לפי בנק לכן יש לדעת מראש כמה יעלה לכם כל שלב בבנייה ולהיעזר ביועץ מימון אשר יוודא כי יהיה לכם את הכסף הנדרש עבור כל שלב בהתאם לבנק בו תבחרו לקחת את המשכנתא.
מה הריבית במשכנתא לבנייה עצמית?
הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר הריבית במשכנתא לרכישת דירה קיימת אשר הושלמה בנייתה בעבר, לכן חשוב לבנות תמהיל משכנתא עם עמלת פרעון מוקדם צפויה נמוכה ככל הניתן, כי סביר מאוד שיהיה כדאי למחזר את המשכנתא בתום הבנייה.
האם נדע מראש מה הריבית בהלוואה?
לא, בגלל שלא מקבלים את כל המשכנתא בפעימה אחת אז הריביות לא מתקבעות בחתימה על המשכנתא אלא רק המרווח. באישור המשכנתא אתם תראו מה הריביות לפי הריבית היום ובמידה והאוגן של המסלול שאתם מושכים ישתנה אז הריבית שתשלמו תשתנה. במילים פשוטות מה שמתקבע זה הריבית שלכם ביחס לכלל ריביות המשכנתאות ואם הריבית במשק תרד בין אישור המשכנתא עד למשיכת הכסף אז גם הריבית שאתם תקבלו תהיה נמוכה יותר.
כמה משלמים בחודש עד שהבית מוכן?
מתחילים לשלם כל חודש רק על הכסף שקיבלתם, אם קיבלתם בינתיים 200 אלף שקלים ב5% ריבית קבועה לא צמודה ופרישה ל30 שנה אז תחזירו בהתאם 1074 בחודש עד שתקבלו עוד פעימה של המשכנתא ולאחריה ההחזר יתעדכן.
האם יש אפשרות להקטין את התשלומים עד שהבית מוכן?
כן, אפשר לקחת גרייס עד שהבית יהיה מוכן, כלומר לשלם רק את הריבית ולא להקטין את החוב, זה יגרור תשלום גדול יותר לבנק לאורך השנים אבל לפעמים זה הכרחי כי גרים בינתיים בשכירות.
כן מתי כדאי לפגוש יועץ משכנתאות ולתכנן את המימון?
אחרי שהבנתם בגדול כמה תעלה לכם הבנייה, אפילו לפני שעבדתם עם האדריכל אשר ילווה אתכם ויכין תחזית עלות מפורטת, כי ייתכן שכבר בשלב זה היועץ יסביר לכם את הדברים ויגיד לכם שאתם כרגע לא יכולים להרשות את זה לעצמכם.
לסיכום,
הזכרתי במאמר הרבה נושאים אשר יש לשים עליהם דגש במימון של בנייה עצמית, אם עדיין לא עבר לכם החשק להיכנס לפרויקט כזה אתם מוזמנים ליצור קשר ואשמח לעזור לכם.
אני ממליץ לכם להיכנס למאמר באתר של רימון חייט, יועץ מימון ותיק אשר כתב על תהליך הבנייה העצמית של הבית שלו, הקשיים בדרך והאפשרויות בפניכם בתהליך.