בישראל של 2023 אפשר לקבל משכנתא בריביות טובות רק ברכישה של נכס, אם כבר יש לכם נכס וברצונכם לקחת משכנתא כאשר הנכס שיש לכם יהיה הבטוחה של המשכנתא זה יעלה לכם הרבה יותר, ואם אתם רוצים להגדיל משכנתא שיש לכם על נכס זה גם יהיה הרבה יותר יקר מאשר משכנתא ברכישה של נכס. לא נכנס להיגיון מאחורי העובדה הזאת כי אני מעדיף לעסוק בפתרונות ולא בספקולציות וקונספירציות.
אם לדוגמא ברכישה של דירה תקבלו ריבית של X ותוכלו לקבל עד 75% מימון במידה וזאת דירתכם היחידה, אז במשכנתא כנגד אותה דירה תוכלו לקבל עד 50% מימון, והריבית תהיה פחות או יותר X+2-3%, הבדל משמעותית מאוד בריבית ובאחוזי המימון.
יש שיטה שהבנקים לא רוצים שתכירו אשר עוזרת בחלק מהמקרים להתגבר על העיוות הזה, במידה ויש לכם מספר דירות עם משכנתאות מאותו הבנק, ניתן לגרור את המשכנתאות אל דירה אחת ובכך להעלות את אחוז המימון שלה. אם למשל יש לכם שתי דירות השוות מיליון עם משכנתא של 250 אלף על כל דירה, תוכלו לגרור משכנתא אחת מדירה לדירה ואז להישאר עם דירה אחת ללא משכנתא, ודירה אחת עם משכנתא של מיליון, נדון ביתרונות של המהלך בהמשך.
אחוז מימון: לפי אחוז המימון המותר לאותו אדם, אם לאדם כבר יש יותר מדירה אחת הוא יוכל לגרור משכנתאות אל דירה בבעלותו על סך עד 50% מהשווי שלה, אם לאדם יש רק דירה אחת הוא יוכל לגרור אליה משכנתאות על סך 75% מהשווי שלה בהערכת שמאי עדכנית.
סוג רישום הנכס: אם לקחתם משכנתא אחת כנגד נכס הרשום בצורה תקנית מלאה בטאבו עם תיק בית משותף, היתר בנייה וכל המסמכים הנדרשים, ועוד משכנתא כנגד נכס עם רישום בעייתי כמו מושע לדוגמא, לא תוכלו לגרור את המשכנתא אל הנכס הבעייתי.
לפלוני יש שתי דירות ואין בכלל כסף נזיל, נניח כי שתיהן שוות מיליון שקלים לפי שמאות עדכנית, על דירה ב׳ יש לו משכנתא של 350 אלף שקלים, ועל דירה א׳ משכנתא של 350 אלף שקלים.
פלוני החליט שהוא רוצה להשקיע בדובאי כי זה הדבר החם הבא ודירה בדובאי עם נוף למגדל בורג׳ ח׳ליפה עולה 970 אלף שקלים. נניח גם כי פלוני יצטרך לשלם הוצאות מכירה של 30 אלף שקלים סה״כ כי הוא הצהיר על דירה ב׳ כדירה חליפית ולכן לא יצטרך לשלם מס שבח.
במידה ופשוט ימכור את דירה א׳ ויתן לקונה לכסות את המשכנתא שלו, פלוני ישאר עם 620 אלף שקלים, כי מתוך המיליון שקיבל 350 אלף ילכו לכיסוי המשכנתא, ועוד 30 אלף ילכו להוצאות מכירה. אך אם לפני כן פלוני יגרור את המשכנתא אל דירה ב׳ הוא ישאר עם 970 אלף שקלים ביד בזמן המכירה ויוכל לרכוש את הדירה בדובאי עליה תמיד חלם.
פלוני נסע לדובאי והבין שזה לא בשבילו כי הנוף לבורג׳ ח׳ליפה לא מספיק טוב והחליט במקום זאת לקנות דירה שלישית בארץ במינוף גבוה כי הוא חושב שימצא דירה מתחת למחיר השוק ומחירי הנדלן יחזרו שוב לעלות.
לפלוני שלנו אין כסף נזיל, הלוואות לכל מטרה כנגד הדירות לא יספיקו ויהיו בריביות גבוהות מאוד, בהלוואה לכל מטרה ניתן להגיע לעד 50% משווי הדירה אז הוא יוכל לקבל גג 300 אלף שקלים והריביות הרבה יותר גבוהות מריביות לדיור.
אם הוא ימכור את דירה א׳ הוא ישאר עם 620 אלף שקלים נזילים וזה גם לא מספיק לשתי דירות כי הוא רוצה לקנות שתי דירות במחיר של מיליון שקלים לדירה ויאלץ גם להשאיר כסף למס רכישה.
אבל אם פלוני יגרור את המשכנתא מדירה א׳ לדירה ב׳, הוא ישאר עם 970 אלף שקלים ביד לאחר המכירה של דירה א׳.
כעת הוא יכול לקנות דירה נוספת ב70% מימון, להוציא עליה מהכיס 300 אלף הון עצמי, 80 אלף מס רכישה ולהישאר עם 590 אלף שקלים נזילים.
עבור רכישה של דירה שלישית הוא יצטרך 500 אלף שקלים הון עצמי בגלל שמותר רק 50% מימון במשכנתא מהבנק, 80 אלף שקלים עבור מס רכישה, סה״כ 580 אלף שקלים ונשארו לו 590 אלף שקלים, כלומר יש לו איך לממן את העסקאות.
כמובן חשוב גם לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לכל עסקה וחשוב גם למצוא דירה מתחת למחיר השוק, אבל זאת רק דוגמא.
התעלמתי ממגבלת יכולת ההחזר כדי להשאיר את הדוגמא קצרה אבל כמובן חשוב גם לקחת את נושא זה בחשבון.
כאשר רוצים להישאר בשיעור מימון גבוה בשביל לרכוש עוד נכסים.
כאשר יש בעיה אשר תקשה על קבלת משכנתא חדשה. כמו למשל בעיה בריאותית שתקשה על ביטוח חיים, פגיעה בדירוג אשראי, ירידה בהכנסות ועוד.
כאשר רוצים להישאר באחוז מימון גבוה כדי לרכוש עוד נכסים אשר לא ניתן לקבל כנגדם משכנתא כמו נכסים במדינות מסוימות בחו״ל, עסקאות עם רישום בעייתי בארץ ועוד.
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ מימון או המלצה לפעולה אלא נכתב לשם השראה בלבד.