משכנתא היא מחויבות ארוכת שנים לסכום כסף נכבד אשר תצטרכו לשלם לבנק עם ריבית ולפעמים גם הצמדה, אבל בהרבה מקרים משכנתא היא נכס, אם לקחתם משכנתא בתקופה של ריביות נמוכות ותכננתם אותה נכון חשוב מאוד לשקול לא לפרוע אותה במידה ואתם מוכרים את הנכס אלא לגרור אותה אל הנכס הבא.
משכנתא היא הלוואה כנגד נכס נדלני, הבנק נותן לכם כסף, על מנת להיות בטוח שתחזירו אותו הוא משעבד את הדירה/מגרש/בית אשר רכשתם, במידה ולא תעמדו בתשלומים הבנק יוכל למכור את הנכס כדי להחזיר את החוב שלכם.
כאשר גוררים משכנתא בעצם מחליפים את הנכס שהבנק משעבד ונותנים לבנק לשעבד נכס אחר כדי לוודא שתחזירו את המשכנתא.
משכנתא זולה – אם המשכנתא שלכם זולה ביחס למשכנתאות אשר ניתן לקבל בזמן הגרירה אז כדאי לשקול לגרור את המשכנתא ולהישאר עם הריביות הזולות.
חוסר אפשרות לקחת משכנתא חדשה – אם ביום מכירת הדירה אתם לא יכולים לקחת משכנתא חדשה בגלל שאתם לא עובדים, דירוג האשראי שלכם בעייתי, היו לכם הוראות קבע שחזרו בחשבון או כל סיבה אחרת.
כל עוד הנכס אליו אתם רוצים לגרור את המשכנתא הוא נכס אשר הבנק נותן משכנתאות כנגדו הוא יהיה מחויב לאפשר לכם לגרור את המשכנתא מבלי לבדוק שוב את ההכנסות שלכם ובלי לדרוש ממכם לעשות ביטוח חיים חדש.
אם למשל רכשתם נכס אשר רשום במושע או ביהודה ושומרון על טאבו ירדני, אז בנק דיסקונט לא יהיה מחויב לתת לכם לגרור את המשכנתא כי הוא לא נותן משכנתאות על נכסים כאלו, נכון ליום כתיבת המאמר לפחות.
במידה ועדיין אין לכם נכס אחר אליו אתם יכולים לגרור את המשכנתא, ואתם בכל זאת רוצים לשמור עליה כדי לגרור אותה לנכס הבא בהמשך, אתם יכולים לגרור את המשכנתא לפיקדון, הבטוחה של הבנק תהיה הפיקדון, בינתיים תמשיכו לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא וכאשר יהיה לכם נכס לגרור אליו את המשכנתא תוכלו לעשות זאת. ניתן להחזיק משכנתא בפיקדון לתקופה של שנתיים לכל היותר.
אם כבר יש לכם נכס אחר שאין כנגדו משכנתא או שעבודים אחרים, אז לפני מכירת הדירה אפשר לגרור את המשכנתא אל הנכס השני, להמשיך לשלם את אותו תשלום חודשי ואת אותן הריביות, הבנק יעביר את השעבוד אל הנכס השני ולכם יהיה נכס אחד נקי מחובות.
אם לדוגמא הייתה לכם משכנתא של 500 אלף על דירה שמכרתם במיליון שקלים, כדי לגרור את המשכנתא לפיקדון הבנק ידרוש פיקדון של 10% יותר מגובה המשכנתא, אז תאלצו להעביר 550 אלף שקלים לפיקדון, עוד 450 אלף שקלים ממכירת הדירה יגיעו אליכם. אם חצי שנה לאחר מכן תמצאו דירה אחרת אשר תרצו לרכוש במחיר של 900 אלף שקלים, תצטרכו לשלם 400 אלף שקלים מתוך הכסף שיש לכם, לבקש מהבנק שיעביר את 500 אלף שקלים מהפיקדון אל מוכרי הדירה, ירשום את הדירה שקניתם בתור הבטוחה למשכנתא, ויחזיר לכם את ה50 אלף שהיו בפיקדון מעבר לגובה המשכנתא. הבנק דורש שהסכום בפיקדון יהיה יותר גבוה מהמשכנתא כי לעיתים במשכנתאות צמודות מדד החוב עולה ולא רק יורד עם הזמן.
כאשר גוררים משכנתא ניתן לבקש מהבנק להגדיל את המשכנתא ולקחת עוד מימון, כמובן לפי מגבלות אחוזי מימון ויחס החזר המותרים, החיסרון במהלך זה הוא שאין אפשר לנהל משא ומתן מול מספר בנקים כדי לקבל את הריביות הכי נמוכות, כי אתם בעצם כבר קבולים לבנק אחד, אם סכום התוספת שאתם צריכים הוא נמוך או שאתם גם ככה מתכננים להחזיר אותו בתקופת זמן קצרה אז סביר שכדאי לגרור ולקחת תוספת, אם מדובר בתוספת גדולה חשוב לשקול את המהלך לעומק אחרי שלמדתם היטב את הנושא או בעזרת איש מקצוע.
עבור כל החלטה בסכומים כאלו גדולים צריך ללמוד את הנושא לעומק או להתייעץ עם בעל מקצוע אובייקטיבי כמו יועץ משכנתאות פרטי המקבל תשלום ממכם ולא מהבנק, חשוב לזכור כי הפקיד בבנק הוא מוכר משכנתאות ולא יועץ משכנתאות, כמו מוכר בחנות בגדים. ייתכן כי יועץ המשכנתאות הפרטי יגיד לכם כי כדאי לגרור את המשכנתא ולא צריך מימון נוסף ויציע לכם לנהל את התהליך בעצמכם ולא לשלם שכר טרחה מלא של ליווי לרכישת דירה.
חשוב לקחת יועץ אובייקטיבי אשר לא יעודד אתכם לקחת משכנתא חדשה שלא לצורך כדי לקבל תשלום גבוה יותר על העבודה שלו.
חשוב שהיועץ ידע להסתכל על התמונה הרחבה בתוך מכלול הנכסים וההתחייבויות שלכם ולעזור לכם לקבל החלטה בהתאם, וחשוב גם לקרוא על עוד הרבה דברים אחרים שחובה לבדוק לפני שבוחרים יועץ משכנתא.
החזר חודשי גבוה – בגלל שמדובר במשכנתא אשר נלקחה לפני מספר שנים אז לרוב ההחזר החודשי שלה יהיה יותר גבוה מהחזר חודשי של משכנתא חדשה אשר תיקחו בפריסה לטווח זמן ארוך יותר.
עלות התוספת למשכנתא – במקרה בו אתם צריכים לגרור את המשכנתא אבל להגדיל אותה כדי להשלים את הרכישה של הנכס החדש הבנק לרוב לא יתן לכם הצעה כל כך טובה, כי אתם כבר סוג של לקוח שבוי אצלו. לכן יש להשוות את העלות של גרירית המשכנתא בנוסף לתוספת המימון הנדרשת, לעלות של משכנתא חדשה בבנק אחר על כל הסכום. אם למשל יש לכם משכנתא של מיליון ואתם צריכים מימון של מיליון וחצי סהכ עבור הרכישה של הבית החדש, אז יש להשוות את העלות של המשכנתא הנוכחית ועוד תוספת של חמש מאות אלף מהבנק הנוכחי, אל העלות של משכנתא חדשה על סך מיליון וחצי מבנק אחר.
כן, זה אפשרי אבל רק אם שתי המשכנתאות הן של אותו הבנק, זאת שיטה מאוד טובה כדי להגדיל מימון כנגד דירה בזול, מוזמנים לקרוא עליה במאמר על איך להגדיל מימון כנגד דירה – השיטה שהבנקים לא רוצים שתכירו.
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ מקצועי או תחליף לייעוץ מקצועי או למידה מעמיקה של הנושא, אלא רק השראה ורעיונות לדברים שחשוב לבדוק בתהליך גרירת משכנתא.