כאשר רוכשים דירה חדשה שעדיין לא הסתיימה הבנייה שלה לרוב לא צריך להעביר אל היזם את מלוא התשלום בסמוך למועד הרכישה אלא בהתאם ללוח תשלומים אשר עליו הסכמתם.
הרבה אנשים מתלהבים מהרעיון שהם לא חייבים לקחת משכנתא ברגע הראשון ויכולים לשלם ליזם מכספם 10-30% בסמוך למועד הרכישה, ורק בעוד שנתיים או אפילו יותר לקחת משכנתא על מנת לשלם את שאר הסכום. בינתיים מחירי הדירות באזור יעלו, אתם לא תשלמו משכנתא ועשיתם את עסקת חייכם, אז אולי אכן עשיתם את עסקת חייכם אבל הרבה דברים עוד יכולים להשתבש ובמאמר זה אסביר איך להימנע מחלק מהסיכונים.
הסיכונים בהתחייבות לרכישה במועד אחד מבלי וודאות מלאה כי תוכלו באמת לשלם את מלוא סכום הרכישה הם גדולים מאוד, במידה ותגלו ברגע האחרון כי אין באפשרותכם לקחת משכנתא בגובה שאתם צריכים יכול להיות שתפסידו את המקדמה ששילמתם על הבית או שתאלצו לקחת מימון חוץ בנקאי יקר במיוחד, או למכור את הזכות לדירה לפני שהדירה מוכנה מה שהיזם לא תמיד בכלל מאפשר לעשות, תלוי על מה הסכמתם בחוזה שלכם עמו.
ראשית יש להתייעץ עם יועץ משכנתא או ללמוד לעומק את תחום המימון בנדלן לפני שחותמים על החוזה לרכישת הדירה. כאשר חותמים על החוזה צריך לדאוג שלפי לוח התשלומים אתם תשלמו תשלום ראשון מכספי הבנק כמה שיותר קרוב למועד החתימה על הרכישה, התשלום הראשון מכספי הבנק יכול להיות גם קטן יחסית, אבל ברגע שעבר התשלום הראשון מהבנק אל המוכר הבנק יהיה מחוייב להעביר את שאר התשלומים גם אם ההכנסה שלכם ירדה.
כאשר רוכשים דירה חדשה אנשים לעיתים חושבים שהרכישה דומה לרכישה של מוצר הקניון ואין מקום להתמקח על המחיר, לוח התשלומים ופרטי החוזה, אך זה לא המצב, אם היזם כבר יכל למכור את כל הדירות במחיר אותו פרסם לא הייתם מספיקים להגיע ולקנות בעצמכם, וגם יזמים גדולים יודעים להגיע לפשרות כדי למכור עוד דירות.
במידה ויש לכם הון עצמי גבוה יותר מאשר היזם דורש אז מאוד סביר שגם תצליחו להוריד את המחיר בתמורה להקדמה של חלק מהתשלומים. לדוגמא אם מחיר הדירה הוא שני מיליון שקלים, והיזם דורש מלקוחות תנאי תשלום של 80\20, כאשר 20% מהתשלום (400 אלף) הוא בסמוך למועד החתימה והשאר בעוד 2 כאשר הדירה תהיה מוכנה, ולכם יש 900 אלף אשר תכננתם להשתמש בהם עבור הרכישה, 800 עבור הרכישה עצמה ועוד 100 עבור יצירות אמנות חדשות לסלון. אז יש לכם אפשרות להציע ליזם לשלם במועד החתימה 800 אלף במקום 400, זה יחסוך עבורו ריביות גבוהות מאוד שהוא משלם לבנק, במיוחד אם הוא יזם קטן, ולכן סביר שהוא יסכים להוריד את המחיר במידה ותשקפו לו שאתם יודעים את המידע הזה. בתקופות כמו שהיו החל מאמצע 2020 ועד תחילת 2022 למשל זה כנראה לא היה עובד, כי הריבית הייתה נורא נמוכה, והביקוש לדירות היה בשיא אז יזמים יכלו למכור בלי בעיות, אבל בתקופות כמו היום (2023) יש יזמים שמסכימים לדברים כאלו.
מעולה, אתם לא תפסידו מזה, כאשר לוקחים משכנתא מקבעים את ההפרש מעוגן כלשהו, בכל מסלול העוגן הוא שונה אבל כאשר הריבית במשק יורדת כל העוגנים יורדים ולהיפך. הריבית במסלולים מתקבעת רק ברגע שאתם אומרים לבנק להעביר את התשלום אל חשבון הנאמנות של היזם. לכן במידה ותאשרו משכנתא ותמשכו רק חלק קטן ממנה אז הריבית היחידה שתתקבע תהיה של החלק הזה.
יש כאן מורכבת של ניהול סיכונים וצפי לשינוי ריבית עתידי, במידה ואין לכם יכולת להתמודד עם שינויים גדולים בהחזר הייתי לרוב מושך קודם כל את החלק של הריבית הקבועה כדי לקבע אותה. במידה ויש מקום לקצת שינויים בהחזר החודשי הייתי מנסה להבין מה תחזית השינוי בריבית בתקופה שבין התשלומים שלכם, אם למשל הריבית הולכת לעלות אז נעדיף למשוך קודם כל את המסלול הקבועים שהם קלצ ו-קצ, לאחר מכן את הריביות המשתנות ולבסוף את מסלול הפריים, כי במסלול הפריים גם ככה ריבית יכולה להשתנות בכל זמן. במידה והתחזית היא לירידת ריבית במשק הייתי נוהג בצורה הפוכה בדיוק כדי לקבל בריבית הקבועה ריבית נמוכה ככל הניתן. זה נושא מורכב ולכן אני ממליץ לכם להתייעץ עם יועץ המשכנתאות שלכם בנושא, אולי אכתוב רשומה מפורטת בנושא בעתיד.
מאמר זה הוא לא ייעוץ אישי המותאם לצרכיו של אף לקוח אלא נכתב כהשראה בלבד, אני ממליץ לכם לגשת לייעוץ מקצועי במידה ואתם רוצים, ולא לשכוח שאם לא שילמתם על הייעוץ המקצועי אז הוא לא היה ייעוץ מקצועי אובייקטיבי.