מזל טוב! החלטתם לרכוש דירה בישראל ואתם רוצים לעשות את זה נכון, לא לשלם לבנק יותר ממה שאתם צריכים ולא לקחת סיכונים שאתם לא מודעים אליהם. לכן בחרתם יועץ משכנתאות, אולי אפילו קראתם את המאמר שלי על הדרך הנכונה לבחור יועץ משכנתאות, שילמתם על שירות של ייעוץ משכנתאות, אבל מי אמר שהיועץ באמת יעשה את עבודתו בצורה הטובה ביותר? לכם הרי אין את הידע בתחום כדי לדעת לבדוק את עבודת היועץ, כי במידה והיה לכם את הידע לא הייתם שוכרים את שירותיו של יועץ המשכנתאות.
במאמר זה אתן לכם מספר שאלות פשוטות אשר יעזרו לכם לוודא שהיועץ עושה את עבודתו כנדרש, זה כמובן לא יכסה כל פגם אפשרי בעבודתו של היועץ, אבל יכול לעזור בהרבה מקרים לדעתי.
אני לא אומר שיש המון יועצי משכנתאות שלא רוצים בטובת הלקוח, אבל אני כן אומר שיש הרבה יועצי משכנתאות ותיקים שמנהלים עשרות תיקים במקביל לכן לפעמים עושים פשרות כדי לחסוך בזמן. ומצד שני יש גם לא מעט יועצי משכנתאות חדשים אשר לא מחזיקים במספיק ניסיון וידע רלוונטי ולכן לא תמיד יודעים לייצג את הלקוח מול הבנקים בצורה האופטימלית. כמו כן, לא כל היועצים דואגים להסביר ללקוח על כל חלק בתהליך במידה וחשוב לכם להיות מעורבים בתהליך ולהבין על מה אתם חותמים אתם יכולים להשתמש בשאלות אשר כתבתי במאמר זה.
לכל מסלול במשכנתא יש מאפיינים שונים, יועץ המשכנתא ימליץ לכם על תמהיל המורכב ממספר מסלולים שונים בהתאם לפרטים של העסקה, הנכס, הלווה והתכניות העתידיות של הלווה.
לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות וחשוב מאוד שתדעו למה היועץ בחר להשתמש במסלול מסוים, אתם לא צריכים להבין את הניואנסים ברמה של יועץ אבל זה יעזור לכם לכוון את היועץ יותר במדויק לדברים שחשובים לכם ויעזור לכם להבין את ההתנהגות של המשכנתא בעתיד.
למשל אם לקוח יגיד ליועץ שהוא רוצה לפרוע 100 אלף שקלים מהמשכנתא בעוד שנה אז סביר שהיועץ יבחר לקחת את הסכום הזה במסלול של ריבית משתנה צמודה. אם פתאום יהיו שנים של מדד גבוה הלקוח עלול לכעוס כי החוב שלו לא ירד בכלל. אבל אם היועץ יסביר לו מראש שזה עלול לקרות אבל מהלך זה עוזר לשפר את שאר הריביות של המשכנתא ב-X אז הלקוח יבין שזה בסדר, ומראש יבחר אם לעשות את זה או לא.
היועץ כמובן הוא לא נביא ואינו יודע לחזות במדויק את הריבית העתידית במשק ואת מדד המחירים לצרכן (אינפלציה), אבל יועץ טוב כן יוכל להסביר לכם כמה אחוז מהמשכנתא שלכם קבוע ולא ישתנה כלל, כמה ישתנה בנקודת עדכון הריבית הבאה עוד X שנים וכמה צמוד למדד ולכן יכול לעלות עם הזמן.
השאלות האלו חשובות מאוד כי לווה עם הכנסה מאוד גבוהה שיוכל להסתדר עם עליה בהחזר החודשי אולי יעדיף מסלול עם ריבית אשר משתנה כל 3 שנים בתקווה שתוך 3 שנים מיום נטילת המשכנתא הריבית תרד. בעוד שלווה אחר שרוצה החזר כמה שיותר יציב יעדיף לא לקחת מסלולים של ריבית משתנה בכלל, או לחלופין יעדיף ריבית המשתנה כל 7 שנים.
לפעמים חייבים לקחת חלק גדול מהמשכנתא במסלולים צמודי מדד כי ההחזר הראשוני במסלולים אלו הוא נמוך מאוד וההכנסה של הלווה לא מספיק גבוהה, לעיתים יכול להיות כדאי לקחת מהמשכנתא בהצמדה למדד בגלל הרבה סיבות אחרות. בכל אופן חשוב שתדעו כמה אחוז מהמשכנתא שלכם צמוד למדד ומה יקרה ליתרת החוב במידה ותהיה אינפלציה גבוהה, כדי שלא תגיעו למצב בו החוב שלכם בקושי ירד עם השנים או אפילו עלה עם השנים ולא התכוננתם לזה מראש.
יש יועצים שמגישים תיקים רק לבנק אחד, לא כי חלילה הם מקבלים תשלום מאותו הבנק, פשוט כי יש להם את ציפי מהסניף בחולון, שתמיד עונה להם מהר, כותבת להם גם בווצאפ, נותנת להם ישר ריביות טובות בלי מיקוח, ולפעמים מאשרת להם גם תיקים קצת חריגים.
אבל כאשר מגישים רק לבנק אחד אפשר לקבל ריביות סבבה, אבל לא מקבלים בכל תיק את הריביות הכי נמוכות שאפשר לקבל לאותו התיק. כדי לקבל את הריביות הכי טובות שאפשר על תיק צריך להגיש אותו למספר בנקים ולתת להם להתחרות על התיק.
לדעתי כל תיק יש להגיש ל-3 בנקים לכל הפחות, הדעות בנושא לא חד משמעיות, אבל שילמתם מחיר מלא ליועץ משכנתא ולכן לדעתי אתם צריכים לדרוש שלא יחסוך בטיב השירות.
חשוב לוודא כי היועץ מגיש אתכם גם לבנק בו אתם מנהלים את חשבון העו״ש שלכם, בסופו של דבר זה הבנק שמכיר אתכם הכי טוב ולכן יודע שאתם לקוחות שאפשר לסמוך עליהם, חלק גדול מהמידע חשוף גם לבנקים אחרים אבל לא באותה רמה כמו המידע שיש לבנק בו אתם מנהלים חשבון. בנוסף לחלק מהבנקים יש מדיניות של שימור לקוחות והם יעדיפו לתת לכם משכנתא בריביות נמוכות אפילו שהיא לא רווחית עבורם כמו שאר המשכנתאות שהם נותנים רק כדי לוודא שלא תקחו משכנתא מבנק אחר ואז גם אולי תעבירו את פעילות העובר ושב שלכם לבנק אחר.
במידה ומדובר בדירה חדשה או דירה על הנייר שטרם נבנתה חשוב לוודא שהיועץ מגיש אתכם גם לבנק המלווה של הפרויקט, כי לרוב הבנק שמלווה את הפרויקט גם יעשה מאמץ לתת ריביות טובות כדי שכמה שיותר משכנתאות השייכות לפרויקט יהיו שלו.
במידה ואתם לקוחות טובים עם היסטוריית אשראי תקינה אז חשוב לוודא שהיועץ מגיש אתכם לבנקים הגדולים אשר יודעים להתחרות בריביות.
בהרבה מקרים יש לפחות קושי אחד בתיק, זה ממש לא בהכרח משהו אשר ימנע ממכם לקבל משכנתא, אבל אלו כן יכולים להיות דברים אשר תצטרכו להתמודד איתם בתהליך ואלו דברים שעלולים לגרום לכם לקבל ריביות פחות טובות לעומת ריביות אשר לווים אחרים בלי אותם קשיים יכולים לקבל, חשוב מאוד שתבינו בבירור מהיועץ מה הם הקשיים אשר הוא מזהה בתיק כדי שבמידה ואתם יכולים לעשות שינוי אשר יקל על אחד הקשיים אתם תדעו שביכולתכם לעשות שינוי אשר ישפר את תנאי המשכנתא שלכם.
חשוב לתת ליועץ שלכם את כל המידע על מנת שיוכל להשקיע את הזמן הנדרש בכל שלב בתהליך, במידה ולא תספקו ליועץ את כל המידע בזמן הוא עלול לעשות פשרות כדי להספיק להעביר את הכסף בזמן למוכרים, הפשרות יכולות להיות במשא ומתן מול הבנקים וגם בהשקעה בתכנון המימון הכולל של העסקה.
במידה ויש לכם עוד הלוואות מלבד המשכנתא היועץ גם ככה יצטרך לקבל את המסמכים של אותם הלוואות, חשוב לוודא כי היועץ גם לוקח בחשבון אילו מההלוואות שיש לכן כדאי ואפשר לסגור ואילו דווקא כדי לשמור.
ביטוח חיים הוא משהו שיש לקחת בחשבון כאשר לוקחים משכנתא, אם למשל משתמשים בערב אז בחלק מהבנקים ידרשו לעשות גם ביטוח חיים לערב מה שיכול להיות יקר כי לרוב הערב יהיה ההורה של הלווה. אם למשל יש שני לווים אבל ללווה אחד יש מחלה או עבר ניתוח ולכן ביטוח החיים שלו יהיה יקר כדי מראש לנסות לאשר מול הבנק שביטוח החיים יהיה רק עבור הלווה השני, זה יכול להיות אפשרי בהתאם להכנסות של הלווים וגובה ההחזר החודשי של המשכנתא.
כמו כל מאמר גם מאמר זה אינו ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי המותאם לצרכיו של הקורא. חשוב לי להדגיש שוב, אני לא חושב שיש הרבה יועצים אשר לא עושים את מלאכתם בצורה טובה, אבל יש כל מיני דברים שאפשר לעשות כדי לחסוך עוד 0.1%-1% בריביות המשכנתא אשר יכולים להסתכם לעשרות עד מאות אלפי שקלים בטווח הארוך וחשוב מאוד לעשות אותם.